Usufrutto, nuda proprietà e affitto

Chi può concludere il contratto di locazione e chi paga le tasse sui canoni percepiti: il nudo proprietario o l’usufruttuario?

A chi spetta dare in locazione un appartamento sul quale vi sia un usufrutto? I rapporti tra usufrutto, nuda proprietà e affitto si regolano in base al contratto di usufrutto o, in mancanza, in base alla legge. E la legge dice che lo sfruttamento economico dell’immobile, così come il suo uso, spetta all’usufruttuario. Ma è ammesso il cosiddetto «patto contrario» ossia un diverso accordo che possa derogare alla legge. Ecco allora chi può dare un appartamento in affitto se c’è un usufrutto e, in tal caso, chi paga le tasse sull’affitto o può agire per lo sfratto in caso di morosità.

Chi può dare l’appartamento in affitto se c’è usufrutto?

La regola vuole che, in presenza di un usufrutto, a poter dare la casa in affitto sia l’usufruttuario.

Nulla toglie tuttavia che, in presenza di un diverso accordo tra le parti, il contratto di locazione sia stipulato dal nudo proprietario. Come chiarito dalla Cassazione in una recente ordinanza [1], anche il nudo proprietario può concedere l’immobile in locazione. Egli quindi può firmare il contratto e andarlo a registrare a proprio nome. Di conseguenza, avrà anche il diritto di riscuotere i relativi canoni. L’inquilino in affitto non potrà quindi appellarsi al fatto che il contratto non riporti la firma dell’usufruttuario per negarne la validità e non pagare le pigioni mensili al locatore.

Si pensi al caso di una donna che, dopo aver ceduto la nuda proprietà della propria casa alla figlia, decida di andare a vivere da quest’ultima per ricevere assistenza. La figlia, benché nuda proprietaria, può comunque affittare l’appartamento a lei intestato ma in usufrutto alla madre. E può procedere anche alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

È chiaro che, in assenza di patto contrario, a poter dare in affitto l’appartamento è solo l’usufruttuario, non potendosi in tal caso ingerire il nudo proprietario se non appositamente autorizzato. Leggi sul punto il precedente della Cassazione nell’articolo “Se c’è usufrutto, il nudo proprietario può firmare l’affitto?

Chi paga le tasse sull’affitto in caso di usufrutto?

A dover versare le imposte sui canoni di locazione è il locatore, ossia colui che ha firmato e registrato il contratto. Pertanto, nel caso in cui questi sia stato il nudo proprietario, i canoni concorrono a determinare l’imponibile del suo reddito. Sarà quindi il nudo proprietario – in qualità di effettivo locatore – a versare le imposte sui canoni di affitto percepiti e non l’usufruttuario.

Chiaramente, le sorti si invertono se l’affitto viene stipulato dall’usufruttuario.

Come chiarito dalla Cassazione nella sentenza citata in apertura: «il titolare del diritto reale di nuda proprietà su di un fabbricato, che abbia la disponibilità di fatto, può concedere l’immobile in locazione e i canoni in conseguenza pattuiti concorrono alla quantificazione della base imponibile».

Chi può sfrattare: il nudo proprietario o l’usufruttuario?

Ultimo aspetto della questione riguarda il potere di agire in via giudiziale contro l’inquilino moroso e di procedere al relativo sfratto. La cosiddetta «legittimazione attiva» – ossia il potere di rivolgersi al giudice per la tutela dei propri diritti – spetta al titolare del contratto, a colui cioè che lo ha firmato. Pertanto, si tratterà del nudo proprietario o dell’usufruttuario a seconda di chi abbia sottoscritto il contratto di locazione. Nulla osta, in definitiva, alla possibilità che, nel caso in cui il contratto di locazione sia stato stipulato dal nudo proprietario, che sia questi a chiedere lo sfratto nei confronti dell’inquilino moroso.