A cosa serve la cauzione negli affitti?
Contratto di locazione e deposito cauzionale: a quanto ammonta, quando va restituito, gli interessi e la compensazione con gli ultimi mesi. I danni all’appartamento e la morosità.
In molti la chiamano caparra. Il termine corretto è invece cauzione o, meglio ancora, «deposito cauzionale».
La cauzione trova applicazione soprattutto nel contratto di locazione o, come alcuni impropriamente lo chiamano, «affitto». Ma a cosa serve la cauzione negli affitti?
La cauzione è, sostanzialmente, uno strumento di tutela preventiva che la legge [1] riconosce al locatore per difendersi dalle inadempienze dell’inquilino.
In verità, il padrone di casa ha ulteriori strumenti che gli consentono di agire contro il conduttore inadempiente: può, ad esempio, sfrattarlo e/o può chiedere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo. Tuttavia, la cauzione è sicuramente il sistema più efficace, immediato ed economico per giungere a un’immediata tutela.
Vediamo allora, più nel dettaglio, a cosa serve la cauzione negli affitti e come funziona.
Indice
È diritto del locatore chiedere la cauzione?
La legge sull’equo canone che regolamenta la locazione a uso abitativo e a uso commerciale configura un vero e proprio diritto, in capo al locatore, a richiedere ed ottenere la cauzione. Egli può quindi subordinare la stipula del contratto a tale adempimento.
A quanto ammonta la cauzione?
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Qualsiasi accordo contrario, anche se firmato dalle parti, è nullo e quindi non ha valore. Il conduttore che abbia accettato di pagare una cauzione più alta può poi rifiutarsi di versarla o, se lo ha già fatto, può esigerne la restituzione. Tale regola vale tanto per le locazioni a uso abitativo quanto per le locazioni a uso commerciale.
Cauzione e interessi
La cauzione produce, ogni anno, gli interessi al saggio legale. Anche in questo caso, ogni patto contrario, inserito in una clausola del contratto di locazione, non ha valore e non produce effetti.
Gli interessi devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno anche se questi non ne fa richiesta. Il conduttore però può chiedere che gli interessi gli vengano pagati, in un’unica soluzione, alla fine della locazione stessa.
A che serve la cauzione?
La cauzione consiste in una somma di danaro, diversa ed ulteriore rispetto al canone di locazione, versata dal conduttore al locatore al momento della stipulazione del contratto di locazione, a garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni poste a carico del conduttore quali, ad esempio, il pagamento dei canoni e delle spese condominiali, la riconsegna dell’immobile senza danni e così via.
A riguardo, bisogna fare alcune precisazioni in ordine a ciascuna di queste ipotesi.
Cauzione a garanzia del pagamento del canone di affitto
Il principale scopo della cauzione è quello di evitare che il locatore possa subire danni economici dalla morosità dell’inquilino. In tal modo, se questi non dovesse più pagare, il locatore troverebbe nella cauzione un mezzo per ridurre le perdite in attesa di ottenere lo
Si ricorda a riguardo che lo sfratto può essere disposto già dopo un ritardo di 20 giorni dalla scadenza di una sola mensilità del canone. L’inquilino ha la possibilità di sanare la morosità fino alla data dell’udienza (o, in quella sede, chiedendo un termine di 90 giorni per adempiere), ma aggiungendo tutte le spese legali nel frattempo maturate.
Cauzione a garanzia delle spese condominiali
Le spese condominiali che gravano sull’inquilino vengono chiamate «oneri accessori».
Gli oneri accessori possono giustificare lo sfratto solo se il ritardo è superiore a 60 giorni dalla richiesta di pagamento del locatore e sempre che l’importo sia superiore ad almeno 2 mensilità di canone di locazione.
Quindi, anche in caso di mancato pagamento del condominio, il locatore può tutelarsi trattenendo la cauzione, fermo restando, nel frattempo, l’azione di sfratto.
Cauzione a garanzia dei danni nell’appartamento
L’ultima e importante funzione della cauzione è la tutela del locatore nei confronti di eventuali danni procurati all’appartamento dall’inquilino.
Qui la questione è più complessa rispetto alle ipotesi di morosità, dove l’importo del credito vantato dal padrone di casa è certo e liquido. Difatti, se c’è da avviare dei lavori di rifacimento dei locali per via dell’incuria del conduttore, è necessario prima che tali spese vengano quantificate in modo certo. In mancanza di accordo tra le parti, solo un giudice può accertare l’ammontare di tali importi e non certo il locatore in via unilaterale (diversamente, questi potrebbe abusare di tale potere, chiedendo somme superiori al dovuto).
Per questa ragione la giurisprudenza ritiene che, intanto il locatore può trattenere la cauzione a compensazione dei danni all’immobile in quanto, nel contempo, avvii una causa contro l’inquilino per devolvere al giudice l’accertamento di tali danni e delle relative spese. Se invece tale giudizio non viene intentato, la cauzione va prontamente restituita alla cessazione della locazione.
Si può compensare la cauzione con gli ultimi canoni di affitto?
Proprio per le ragioni che abbiamo appena esposto, non può l’inquilino smettere di pagare gli ultimi canoni di affitto pretendendo che il locatore li compensi con la cauzione. E ciò perché, se così dovesse essere, alla scadenza del contratto il padrone di casa si troverebbe privo della garanzia nel caso in cui dovessero risultare dei danni all’immobile. Dunque, i canoni di locazione vanno corrisposti fino all’ultima mensilità e la cauzione potrà essere restituita solo nel momento in cui, a seguito di sopralluogo effettuato sull’appartamento, non dovessero risultare danni allo stesso.
Il padrone di casa può trattenere il canone come cauzione?
Secondo il tribunale di Firenze [2], il padrone di casa non può trattenere il canone di locazione a titolo di cauzione se ciò non è stato prima esplicitamente concordato.
L’obbligo di buona fede (previsto dall’articolo 1175 del Codice civile) costituisce un autonomo dovere giuridico ed è espressione di un generale principio di solidarietà sociale che impone alle parti la reciproca lealtà di condotta anche nell’esecuzione del contratto.
Condotte non improntate a tali canoni da parte del locatore non possono legittimare la richiesta di risoluzione per inadempimento del conduttore. E così, l’imputare il versamento dei canoni a titolo di deposito cauzionale dopo molti anni dall’inizio del rapporto di locazione «denota un atteggiamento non improntato alla correttezza e alla leale cooperazione tra le parti nell’esecuzione del contratto».
Un locatore che per anni non chiede l’adempimento di determinate obbligazioni previste in contratto tiene un atteggiamento idoneo a ingenerare un affidamento di oggettiva rinuncia del diritto. Il principio di buona fede nell’esecuzione del contratto si sostanzia invero in un generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra. Di conseguenza, il ritardo di una parte nell’esercizio di un diritto può costituire violazione del principio di buona fede qualora, non rispondendo ad alcun circostanziato interesse del suo titolare, si traduca in un danno per la sola controparte.
Si è allora di fronte a un abusivo esercizio del diritto, con la conseguenza che gli atti compiuti non sono stati ritenuti idonei a dichiarare risolto il contratto.