Omessa comunicazione della convocazione assemblea condominio
Annullabile la delibera condominiale conseguente al mancato invio dell’avviso di convocazione per la riunione di condominio.
Che succede se uno dei condomini non riceve l’avviso di convocazione per la riunione di condominio che invece l’amministratore dovrebbe inviargli almeno cinque giorni prima? Le decisioni assunte dall’assemblea sono valide nei suoi riguardi? Può rifiutarsi di pagare eventuali spese deliberate in tale sede?
L’omessa comunicazione della convocazione dell’assemblea di condominio determina una serie di conseguenze che indicheremo qui di seguito per come illustrate da copiosa giurisprudenza [1].
Indice
Avviso di convocazione assemblea di condominio: entro quanto?
L’
Le uniche modalità con cui può essere inviato l’avviso di convocazione sono:
- raccomandata a.r.;
- fax;
- lettera consegnata a mani e controfirmata;
- pec.
Non sono valide altre forme di comunicazione come, ad esempio, l’sms, l’e-mail semplice, l’avviso immesso nella cassetta delle lettere o affisso sulla bacheca condominiale.
Come contare i giorni di convocazione dell’assemblea?
Abbiamo detto che tra la data della convocazione dell’assemblea e quella del ricevimento dell’avviso devono passare cinque giorni.
Il giorno dell’assemblea non si calcola; si calcola invece quello in cui l’avviso viene ricevuto dal condomino.
Il termine si calcola a ritroso e non si tratta di “giorni liberi”.
È valida l’assemblea di condominio se non si riceve l’avviso di convocazione?
L’articolo 1105, comma 3, Cod. civ. – disposto dettato in tema di comunione, ma pacificamente applicabile alla disciplina condominiale – in forza del quale «per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione». Per soddisfare il requisito della trasparente conoscibilità informativa, è necessario che i condòmini ricevano l’avviso di convocazione che elenchi compiutamente gli argomenti posti in discussione.
L’articolo 1136, comma 6, Codice civile, poi, enuncia che «l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati».
Se uno dei condomini non riceve l’avviso di convocazione, l’assemblea è invalida: più propriamente, è annullabile. Questo significa che non è automaticamente nulla ma lo diventa solo se l’interessato (e nessun altro al posto suo) ricorre al giudice per far cancellare la delibera.
Ciò implica che:
- solo chi non ha ricevuto l’avviso può contestare l’irregolarità dell’assemblea [2];
- per farlo, qualora l’amministratore non dovesse acconsentire a rifare le convocazioni e la stessa assemblea, annullando la precedente (invalida), dovrà per forza agire in giudizio con il proprio avvocato, intentando una causa contro il proprio condominio;
In merito al primo punto, la Cassazione ha precisato che, in caso di omessa convocazione di un condomino, la legittimazione processuale attiva per far valere il vizio di
Ne deriva che, se il condomino non convocato regolarmente rinuncia a impugnare la delibera, la stessa resta valida. La Suprema Corte a sezioni Unite [3] ha infatti sostenuto che l’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione determina l’annullabilità della delibera (e non la nullità), con la conseguenza che, in caso di mancata contestazione da parte dell’avente diritto, la stessa resta valida.
Entro quanto tempo contestare la delibera di condominio per omessa convocazione?
Il fatto che l’assemblea sia annullabile implica un’ultima conseguenza: la sua invalidità deve essere contestata entro un
Se il condomino in questione non riceve neanche il verbale, l’azione può essere esperita senza il rispetto di termini di scadenza.
A chi spetta dimostrare l’invio della convocazione in assemblea?
Vediamo ora su chi grava l’onere di provare l’effettiva convocazione di tutti i condòmini: se compete all’amministratore o al condomino al quale la trasmissione della convocazione è stata omessa. La Cassazione [4] ha chiarito che, qualora il condomino impugni la delibera assembleare per la mancata regolarità delle convocazioni, la prova che tutti i condòmini siano stati tempestivamente avviati grava sul condominio (e quindi sull’amministratore). Ciò in quanto non si può onerare il condomino di una dimostrazione negativa qual è quella della mancata convocazione all’adunanza assembleare.
Che succede se l’amministratore nel frattempo convoca un’altra assemblea?
Qualora ad uno o più condòmini non pervenga l’avviso di convocazione per partecipare all’adunanza, la delibera è illegittima e va annullata sempreché nel frattempo non si sia tenuta un’altra assemblea tesa a sanare il pregresso vizio (con avviso questa volta inviato a tutti i condòmini) riproponendo lo stesso ordine del giorno. Viceversa, se la seconda delibera ratificativa della precedente viene tenuta dopo l’impugnazione della prima, il giudice è obbligato a verificare l’illegittimità della pregressa riunione condannando il condominio a rimborsare le spese di lite.