Cosa deve contenere un bilancio condominiale?
Rendiconto condominiale o bilancio consuntivo: come si compone e quali voci deve contenere per essere valida la delibera che lo approva?
Non si può approvare ciò che non si conosce o che non si è in grado di capire. Pertanto, in materia condominiale, la legge vuole assicurarsi che ogni singolo condòmino – che potrebbe non avere conoscenze in materia contabile – possa comprendere, per quanto tecnici, i conteggi fatti dall’amministratore. Amministratore che, una volta all’anno, è tenuto a convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo con il relativo rendiconto. Ed è proprio qui che sta l’obbligo di trasparenza: se il bilancio è redatto secondo forme “intelligibili” da chiunque la sua approvazione sarà celere e priva di contestazioni. Ne conseguirà anche una più facile riscossione delle quote condominiali che, appunto, si poggia proprio sull’approvazione del consuntivo.
Di qui il comune interrogativo: cosa deve contenere un bilancio condominiale? Un’attenta lettura del Codice civile, così come dei precedenti della Cassazione, servitù a capire di più in questa materia apparentemente complicata.
Partiamo dal dato normativo. L’articolo 1130 bis del Codice civile prevede, tra gli obblighi dell’amministratore, quello di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Tale rendiconto, che è ciò che comunemente viene chiamato «bilancio consuntivo», deve contenere le voci di entrata ed uscita e ogni altro dato sulla situazione patrimoniale del condominio, inclusi fondi disponibili e riserve. Tanto al fine di consentirne l’immediata verifica da parte di ogni interessato.
Inoltre, secondo le nuove regole in materia di amministrazione, contabilità e gestione condominiale, la redazione di un rendiconto annuale di gestione comporta:
- la tenuta di un registro di contabilità, in cui sono annotate tutte le entrate e le uscite del condominio, con precisazione che tutte le somme ricevute ed erogate a terzi devono obbligatoriamente transitare su un apposito conto intestato al condominio;
- la redazione di un riepilogo finanziario, costituito dal conto finanziario come sintesi delle entrate e delle uscite e dalla situazione patrimoniale come sintesi di disponibilità, crediti e debiti;
- la redazione della nota sintetica che sia esplicativa della gestione annuale;
- la redazione di prospetti di ripartizione delle spese a consuntivo e preventivo.
Siccome il registro di contabilità ed il conto finanziario impongono di adottare il criterio di cassa, il rendiconto consuntivo economico e preventivo seguiranno il criterio di competenza come base dei piani di riparto.
La situazione patrimoniale dovrà tener conto della competenza delle spese e dei ricavi alla luce degli addebiti effettuati e da effettuare.
Ogni fine anno, le entrate e le uscite annotate sul registro di contabilità, che corrispondono a quelle dell’estratto conto bancario, saranno esposte nel conto finanziario evidenziandone il saldo iniziale, gli incassi e le uscite per tipologia, e la differenza che non potrà che essere quella pari al saldo del conto a fine anno.
Il consuntivo serve a dimostrare le spese sostenute, comprese quelle di competenza dell’anno (anche se non pagate) ed i ricavi, riportando il saldo di conto dell’anno precedente per ottenere un avanzo o disavanzo che coinciderà con il saldo a credito o a debito del piano di riparto.
Solo seguendo questa impostazione, ha precisato la Cassazione [1], la rendicontazione annuale consente una consapevole ed informata votazione, da parte dell’assemblea, per l’approvazione del bilancio oltre che la verifica della corretta tenuta di contabilità, documenti bancari e di spesa, ed il rispetto dei criteri seguiti nel ripartire le spese.
Per tale ragione, la legge obbliga l’amministratore di condominio ad annotare, in modo ordinato e cronologico, entro massimo 30 giorni da ogni singola operazione, i movimenti in entrata ed uscita. Resta comunque salva la possibilità di tenere il registro con modalità informatiche quindi controllabile in tempo reale.