Il regolamento di condominio va trascritto?
Opponibilità dei limiti all’utilizzo della proprietà individuale solo se il regolamento condominiale viene allegato o richiamato nell’atto di acquisto.
Perché mai un regolamento di condominio deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari? Affinché – trattandosi di una forma di pubblicità al pubblico – sia noto a tutti, soprattutto a quanti, intenzionati ad acquistare un appartamento nello stesso stabile, vogliono sapere se il regolamento prevede limiti all’utilizzo dell’immobile. Tali limiti infatti potrebbero non consentire di esercitare, per come si spera, il diritto di proprietà.
Si pensi a una persona che compra un appartamento in un condominio con l’intenzione di farne il proprio studio professionale ma scopra, solo dopo il rogito, che il regolamento vieta il cambio di destinazione d’uso. Ecco, in ipotesi del genere, è bene che tutti possano prendere visione anticipata di clausole di tale tipo.
Di qui il frequente dubbio: il regolamento di condominio va trascritto in ogni caso? Di tanto si è occupata la Cassazione proprio di recente [1]. Ecco quali sono i chiarimenti forniti dai giudici supremi sull’argomento.
Indice
Quando il regolamento di condominio va trascritto?
Il regolamento di condominio ha motivo di essere registrato nei pubblici registri immobiliari solo quando contiene limiti all’utilizzo della proprietà individuale (ossia l’appartamento privato). E ciò per garantire ai terzi una piena conoscenza dei vincoli a cui vanno incontro in caso di acquisto di un’unità immobiliare. Si pensi al divieto di svolgere, all’interno del condominio, determinate attività commerciali ritenute rumorose o moleste (asilo, palestre, bed & breakfast, pensioni, ecc.).
I limiti alla proprietà privata però possono essere approvati solo con il consenso di tutti i condomini e, quindi, all’unanimità. Diversamente, non sono validi. Non essendo infatti possibile limitare l’esercizio della proprietà individuale e i poteri che il titolare ha sul proprio bene, solo il consenso di quest’ultimo può disporre diversamente, giustificando eventuali restrizioni.
Al contrario, le clausole del regolamento che prevedono limiti all’utilizzo dei beni condominiali e dei servizi comuni (ad esempio, l’ascensore) non necessitano dell’unanimità ma della semplice maggioranza, né devono essere trascritte nei pubblici registri.
In sintesi, la registrazione del regolamento di condominio
La trascrizione del regolamento di condominio è obbligatoria?
Una volta chiarita la funzione della trascrizione del regolamento di condominio ci si deve chiedere se questa sia l’unico mezzo per garantire ai terzi la conoscibilità di eventuali vincoli all’uso della proprietà individuale.
A tal proposito, la Cassazione ritiene che la medesima funzione possa essere assolta allegando, o solo richiamando, il regolamento di condominio nell’atto di acquisto dell’immobile. Così, chi compra un appartamento all’interno di un condomino, è tenuto a rispettare eventuali clausole limitative contenute nel regolamento se il notaio, nel redigere il rogito, ha citato detto regolamento. Risultato: in condominio, il regolamento diventa obbligatorio anche se non è trascritto.
La trascrizione non è più un dogma. I giudici supremi hanno fatto un passo indietro sull’obbligo assoluto della trascrizione nei pubblici registri del regolamento condominiale quale elemento essenziale per la sua conoscibilità e, quindi, per la sua obbligatorietà ed opponibilità ai successivi acquirenti.
Un regolamento di condominio, pur non trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, se risulta richiamato nell’atto di acquisto, ha pieno valore contrattuale.