Cambiare casa e agevolazioni fiscali
Bonus prima casa: quando il trasferimento in un altro immobile non fa perdere le agevolazioni.
Il contribuente che ha acquistato un immobile con le agevolazioni fiscali sulla prima casa non può cederlo prima di 5 anni a meno che, entro 1 anno, ne acquisti un altro (anche a titolo di donazione) da adibire a propria abitazione principale. Non è sufficiente che, entro tale anno, sia stato firmato solo il compromesso, trattandosi di un atto che non trasferisce ancora la proprietà: è necessario il rogito notarile.
Chi viola queste norme perde il bonus prima casa, deve cioè pagare allo Stato le imposte che aveva risparmiato all’atto dell’acquisto, ed è altresì tenuto a versare le sanzioni pari al 30% di tale importo.
È possibile inoltre cambiare casa senza rinunciare alle agevolazioni fiscali e senza rivendere la precedente se quest’ultima è diventata inidonea. In questo modo, il contribuente può ben mantenere contemporaneamente la proprietà su due immobili per i quali abbia usufruito del bonus prima casa, in deroga alla normativa vigente.
Cerchiamo di chiarire, più nel dettaglio, tali aspetti.
Indice
Bonus prima casa: condizioni
Per ottenere il bonus prima casa è necessario non essere titolari, neanche per quote, di un’altra abitazione situata nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare.
Inoltre, se si è già proprietari (anche per una quota) di un altro immobile – ovunque situato – per il quale si è usufruito all’atto dell’acquisto del bonus prima casa, bisogna provvedere a venderlo entro 1 anno dal nuovo rogito.
È obbligatorio fissare la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile, non necessariamente nella stessa via (il che significa che la casa nuova può essere anche data in affitto se il contribuente vive nello stesso territorio comunale).
L’immobile da acquistare non deve essere di lusso (A/1, A/8 o A/9).
Bonus prima casa: vantaggi
Col bonus prima casa, chi compra da una ditta sconta l’Iva al 4% anziché al 10% e paga l’imposta ipotecaria, catastale e di registro nella misura di 200 euro ciascuna.
Chi compra invece da privato sconta l’Imposta di registro al 2% anziché al 9% e paga l’imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Bonus prima casa: svantaggi
Come anticipato, chi acquista con il bonus prima casa deve impegnarsi a non rivendere l’immobile prima di 5 anni, a meno che ne acquisti entro 1 anno un altro ove fissi la propria dimora abituale.
Bonus prima casa senza vendere il precedente immobile
Si è appena detto che il bonus prima casa spetta solo su un immobile alla volta. Difatti, chi ha già usufruito dell’agevolazione fiscale in commento e, volendo cambiare casa, vuol avvantaggiarsene di nuovo, deve vendere il precedente immobile entro 1 anno dal nuovo rogito.
Si è anche detto che, nello stesso Comune, il contribuente non deve avere altri immobili.
Tuttavia, tale condizione non è più richiesta quando il precedente immobile è diventato inidoneo alle esigenze abitative, perché ad esempio troppo piccolo. È il caso di una coppia di coniugi che acquisti un monolocale ma poi sia costretta a comprare un appartamento più grande per via della nascita di due figli. O, al contrario, della famiglia che, ridottasi a seguito della raggiunta indipendenza dei figli, necessiti di un locale più piccolo.
Tali conclusioni sono state più volte affermate dalla Cassazione [1].
Secondo la Suprema Corte, ha diritto alle agevolazioni sulla prima casa il contribuente che possieda nello stesso Comune un altro immobile non idoneo alle
In tema di agevolazioni prima casa, «l’idoneità» della casa di abitazione pre-posseduta purché acquistata senza agevolazioni nel medesimo Comune va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.
Secondo numerose pronunce [2], per chi abbia il possesso di un’altra casa valutata “non idonea” all’uso abitativo sia per cause di
Quindi, concludono i Giudici di legittimità, non è di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di un altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune) che, per qualsiasi ragione, sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, a essere destinato a sua abitazione.