7 motivi di impugnazione del bilancio condominiale
Quando e come contestare la delibera che ha approvato il rendiconto annuale.
Uno degli obblighi dell’amministratore di condominio è quello di sottoporre all’assemblea il documento contabile per rendere conto della propria gestione nel corso dell’anno. Tuttavia, non è detto che il testo sia sempre corretto: ci sono almeno 7 motivi di impugnazione del bilancio condominiale. Infatti, in presenza di vizi di nullità o di annullabilità, ad esempio se manca la nota esplicativa oppure se ci sono delle incongruenze, il condòmino ha la possibilità di contestare la delibera di approvazione del rendiconto dinanzi al giudice territorialmente competente. Prima di agire, però, è obbligatorio un tentativo di mediazione. Inoltre, in qualsiasi momento, l’assemblea può nominare un revisore per una o più annualità.
Vediamo nel dettaglio quali sono questi 7 motivi di impugnazione del bilancio condominiale.
Indice
Cos’è il bilancio condominiale?
Il bilancio condominiale è un documento che illustra, in modo chiaro e veritiero, la situazione economica e finanziaria del condominio
Il bilancio è di due tipi:
- consuntivo: si riferisce a tutte le spese già sostenute dal condominio nel corso dell’anno precedente;
- preventivo: relativo alle spese che verranno sostenute nel corso dell’anno contabile che deve iniziare.
Le spese sono distribuite per le singole unità immobiliari e ripartite in base alle tabelle millesimali.
Chi deve redigere il bilancio condominiale?
Il compito di redigere ogni anno il bilancio condominiale spetta all’amministratore, in quanto su di lui grava la gestione del patrimonio altrui. In caso di morte dell’amministratore, tale obbligo si trasferisce in capo ai suoi eredi.
Come redigere il bilancio condominiale?
Secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente
Quando e come si approva il bilancio condominiale?
Almeno una volta l’anno, l’amministratore deve sottoporre il bilancio condominiale all’assemblea per la discussione e l’eventuale approvazione. L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura del precedente esercizio finanziario. Una copia del bilancio deve essere allegata alla lettera di convocazione da inviare ai condòmini.
Per quanto riguarda le modalità di
- in prima convocazione: il bilancio è approvato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi;
- in seconda convocazione: il bilancio è approvato con il voto favorevole di almeno un terzo dei partecipanti che rappresentino un terzo del valore dell’edificio.
Una volta approvato, il bilancio è vincolante per tutti i condòmini.
Da cosa è composto il bilancio condominiale?
Il bilancio condominiale si compone di tre parti:
- la nota esplicativa: si tratta di una relazione sintetica sul condominio in generale, sui rapporti in corso e su eventuali cause pendenti;
- il registro di contabilità: contiene, in ordine cronologico, i singoli movimenti in entrata e in uscita effettuati dall’amministratore per conto del condominio. L’annotazione va fatta entro il termine di 30 giorni dall’avvenuta movimentazione. Ad esempio: l’amministratore acquista una batteria per il cancello automatico del palazzo in data 10 dicembre 2021. Tale spesa deve essere annotata nel registro della contabilità entro e non oltre il 10 gennaio 2022;
- il riepilogo finanziario: illustra lo stato patrimoniale del condominio, quindi i fondi a disposizione, le somme in entrata e in uscita ed eventuali debiti nei confronti dei fornitori.
Quando si può impugnare il bilancio condominiale?
Chi intende contestare la regolarità del bilancio condominiale deve impugnare la delibera di approvazione del documento contabile dinanzi al giudice.
L’impugnazione della delibera condominiale può rilevare due tipi di vizi:
- la nullità: riguarda i casi più gravi. Ad esempio, l’amministratore si è appropriato delle somme del conto condominiale. In questa ipotesi, la delibera può essere impugnata in qualsiasi momento;
- l’annullabilità: scatta per questioni meno gravi. Ad esempio, l’approvazione del rendiconto non era all’ordine del giorno. In tal caso, la delibera può essere impugnata entro 30 giorni dall’approvazione o dalla notifica del verbale (per chi era assente alla riunione).
7 motivi per impugnare il bilancio condominiale
Cosa può portare alla nullità o all’annullabilità del bilancio condominiale? Ecco 7 motivi per impugnarlo:
- presenza di errori contabili: ad esempio, omessa indicazione di un costo sostenuto durante l’anno, duplicazioni di voci di spesa, ecc.;
- rendiconto falso: questa ipotesi di nullità si verifica se il documento riporta voci di spesa inesistenti oppure se illustra una situazione contabile o patrimoniale falsata finalizzata ad occultare l’appropriazione di somme da parte dell’amministratore;
- assenza del registro di contabilità (che consente ai condomini di verificare come sono state utilizzate le somme versate), dello stato patrimoniale e della nota sintetica esplicativa della gestione: in questo modo, si nega ai condòmini la possibilità di verificare la situazione in merito alle entrate, alle spese, ai fondi disponibili, ecc.;
- bilancio approvato senza il quorum necessario richiesto dalla legge: come abbiamo visto, infatti, la delibera deve essere approvata dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio;
- irregolarità nella convocazione dei condomini all’assemblea: ad esempio, l’assemblea non viene convocata entro 180 giorni dalla fine della gestione condominiale, i condòmini non ricevono l’avviso di convocazione oppure lo ricevono tardivamente (quindi, oltre i cinque giorni che precedono la data fissata per la riunione). In quest’ultimo caso, il condòmino deve provare che non ha potuto partecipare all’assemblea a causa del ritardo dell’avviso;
- l’approvazione del bilancio non è all’ordine del giorno;
- la ripartizione di una spesa non avviene secondo la tabella millesimale prevista dalla legge.
Quindi, ad esempio, se il bilancio condominiale è falso, potrà essere fatta valere la nullità della delibera. Invece, in presenza di eventuali errori di calcolo, si potrà agire per sostenere l’annullabilità.
Va precisato che, nell’ipotesi di impugnazione di delibera affetta da annullabilità, il sindacato del giudice è limitato ai vizi di legittimità dell’atto, in quanto l’assemblea è un organo sovrano della volontà dei condòmini.
Facciamo un esempio.
L’assemblea del condominio Alfa ha approvato il bilancio che, per l’anno successivo, prevede una spesa di 35 mila euro per il rifacimento della facciata del palazzo. I condòmini che hanno votato a favore oppure che non hanno impugnato la delibera non possono agire per chiedere al giudice di rivedere la somma stanziata dall’assemblea. Ciò che si può fare, invece, è impugnare la delibera che ha approvato il rendiconto (che contiene la spesa di 35 mila euro) per far valere l’eventuale presenza di
Nel momento in cui viene proposta l’impugnazione, la delibera rimane comunque vincolante per tutti i condòmini fino a quando non verrà accertata l’illegittimità, a meno che non sia stata richiesta al giudice la sospensione (concessa solamente in presenza di gravi motivi dai quali possa derivare un danno grave ed irreparabile).
Prima di procedere, però, è obbligatorio esperire il tentativo di mediazione dinanzi a un ente accreditato presso il ministero della Giustizia in modo da risolvere la questione bonariamente. In caso di esito negativo, il condòmino può rivolgersi all’autorità giudiziaria con l’assistenza di un avvocato.
Si può chiedere la revisione del bilancio condominiale?
In qualsiasi momento, ciascun condòmino può richiedere all’amministratore una copia del rendiconto per verificare la presenza o meno di eventuali irregolarità.
Inoltre, l’assemblea – con il voto della maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore millesimale dell’edificio – può nominare anche un revisore ed affidargli il compito di controllare la contabilità del condominio per una o più annualità.
Cosa accade se l’amministratore non presenta il bilancio?
Il condòmino può ricorrere al giudice per chiedere la revoca dell’amministratore se quest’ultimo non redige il bilancio oppure non convoca l’assemblea condominiale per l’approvazione del documento. A tale scopo è necessario presentare un ricorso presso il tribunale territorialmente competente, il quale decide in camera di consiglio con decreto motivato.