Rifacimento guaina in condominio: la legge

Manutenzione condominiale ordinaria e straordinaria: qual è la differenza? Come si suddividono i costi dei lavori?

I lavori in ambito condominiale costituiscono sempre un problema, soprattutto quando rientrano nel novero della manutenzione straordinaria: in questa ipotesi, infatti, salvo il ricorrere di eccezionali condizioni d’urgenza, l’amministratore non può procedere autonomamente, dovendosi munire del permesso dell’assemblea. Può dunque accadere che l’edificio abbia bisogno di interventi di manutenzione importanti ma che l’assemblea non sappia come comportarsi in merito. Con questo articolo vedremo cosa dice la legge sul rifacimento della guaina in condominio

La guaina ha una funzione isolante che consente di riparare i piani inferiori dalle possibili infiltrazioni d’acqua provenienti dall’esterno. La guaina crea una membrana protettiva molto utilizzata non solo per tetti e lastrici solari, ma anche per giardini e cortili al di sotto dei quali vi sono box o vani che necessitano di isolamento. Il rifacimento della guaina è un lavoro di ordinaria o di straordinaria manutenzione? Chi deve pagare le spese e in quale misura? Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: vedremo cosa dice la legge a proposito del rifacimento della guaina in condominio.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenza

I lavori che si eseguono in condominio sono normalmente riconducibili a due categorie: quelli che rientrano nell’

In maniera molto pratica, in genere, si è soliti qualificare straordinari i lavori che sono particolarmente onerosi. Ad esempio, il rifacimento dell’intera facciata condominiale rientra nella manutenzione straordinaria perché è molto costoso.

Al contrario, sono di ordinaria manutenzione le opere dal costo modesto, come ad esempio la sostituzione delle lampadine o la riparazione di piccoli guasti.

Il criterio economico non è però sempre affidabile; e così, possiamo dire che la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria è un’altra:

• la manutenzione ordinaria riguarda riparazioni o sostituzioni rese necessarie dal normale utilizzo delle parti comuni. Nella manutenzione ordinaria rientrano inoltre tutti gli interventi prevedibili e periodici, come ad esempio il controllo della caldaia, ecc.;
• la manutenzione straordinaria, invece, concerne opere generalmente impreviste ed eccezionali, oppure interventi per rinnovare o sostituire parti strutturali dell’edificio.

Rifacimento guaina: manutenzione ordinaria o straordinaria?

Il

Generalmente, si ritiene che il rifacimento della guaina, sia essa del lastrico solare, del tetto o del cortile condominiale sovrastante una cantina, rientri nell’ambito dell’amministrazione straordinaria. Si tratta infatti di un lavoro generalmente oneroso, spesso commissionato alla ditta per via delle infiltrazioni d’acqua provenienti dall’esterno.

Rifacimento guaina: serve il consenso dell’assemblea?

Poiché il rifacimento della guaina condominiale rientra nell’ambito dell’amministrazione straordinaria, i lavori dovranno essere deliberati dall’assemblea.

Dovranno dunque essere i condòmini, riuniti nel consesso, a decidere per il rifacimento della guaina in condominio.

Unica eccezione a quanto detto sinora è rappresentata dalla necessità di intervenire d’urgenza: in questa ipotesi, l’amministratore può agire autonomamente, senza il consenso preventivo dell’assemblea, per poi convocare il prima possibile quest’ultima per poterne riferire.

Secondo la legge (art. 1135 cod. civ.), l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

In sintesi:

• il rifacimento della guaina deve essere deliberato dall’assemblea;
• il rifacimento della guaina può essere commissionato dall’amministratore senza il preventivo consenso dell’assemblea, se non è possibile attendere la convocazione in quanto trattasi di intervento d’urgenza. Si pensi a un grave caso di infiltrazione dal lastrico solare, con necessità di intervenire prontamente per evitare l’allagamento del piano inferiore.

Rifacimento guaina: come si dividono le spese?

Come si dividono le spese del rifacimento della guaina? Dipende dalla parte su cui si interviene; in particolare, possiamo distinguere tre ipotesi principali:

• lavori di rifacimento della guaina sul tetto;
• lavori di rifacimento della guaina sul lastrico solare;
• lavori di rifacimento della guaina sul cortile condominiale.

Nella prima ipotesi (

Nella seconda ipotesi (rifacimento guaina lastrico solare) bisogna distinguere due circostanze diverse:

• se il lastrico è parte comune del condominio, allora si applica la stessa ripartizione prevista per il tetto;
• se il lastrico è in proprietà o a uso esclusivo di un solo condomino, allora le spese per il rifacimento della guaina sono per 1/3 a carico del proprietario (o usuario) esclusivo e per i restanti 2/3 a carico del condominio:

Nella terza ipotesi (rifacimento guaina cortile), le spese vanno divise secondo il criterio previsto dalla legge (art. 1125 cod. civ.) per la manutenzione di soffitti e solai, secondo cui le spese sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

In pratica, nel caso di giardino o cortile condominiale che sovrasta locali di proprietà privata (box, cantine, ecc.), le spese di manutenzione e rifacimento della guaina devono essere a carico di tutti i condòmini, con esclusione dei proprietari delle cantine e garage sottostanti; al contrario le spese di rifacimento e manutenzione del soffitto di detti locali devono essere corrisposte dai proprietari degli stessi, i quali non possono chiedere il rimborso al condominio.

Guaina tetto: è obbligatoria per legge?

Per legge [1], in tutti i casi in cui si rendono necessari lavori sulla copertura dell’edificio, sia che si tratti di lastrico solare che di tetto, sussiste l’obbligo di coibentazione per favorire il contenimento dei consumi di energia degli edifici.

In estrema sintesi, ogni volta che occorre intervenire con dei lavori sul tetto o sul lastrico (ad esempio, per arginare le infiltrazioni, ecc.), bisogna obbligatoriamente provvedere anche alla coibentazione, cioè all’isolamento termico.

Non esiste quindi un obbligo di rifacimento o di posa della guaina, bensì uno di coibentazione. Le cose sono differenti: mentre la guaina ha un effetto impermeabilizzante per contrastare le infiltrazioni, la coibentazione serve a non disperdere il calore.