Chi risponde delle vecchie spese condominiali?
Vecchi debiti condominiali: il nuovo proprietario è responsabile?
Potrebbe succedere che una persona acquisti un appartamento e che, dopo un po’, l’amministratore gli chieda il pagamento di vecchie spese non ancora ripartite quando c’era il vecchio proprietario. Si pensi alla frequente ipotesi in cui il condominio sia in causa con un fornitore e la sentenza venga emessa solo dopo diversi anni dal rogito di compravendita. Così, a seguito dell’avvicendamento nella proprietà immobiliare, si pone il problema se il pagamento vada effettuato dal venditore (precedente titolare dell’immobile) o dall’acquirente (nuovo condomino). In altri termini, chi risponde delle vecchie spese condominiali?
La questione è stata affrontata più volte dalla giurisprudenza. Ecco cosa dicono, in merito, la legge e i giudici.
Indice
Vendita appartamento: chi risponde delle spese condominiali?
Esiste un articolo del Codice civile, l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, che al 4° comma prevede quanto segue: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente».
Detto in parole molto semplici, in caso di avvicendamento nella proprietà di un immobile, l’amministratore può chiedere il
Solo limitatamente a tali due annualità c’è quindi una responsabilità solidale tra venditore e acquirente.
Questa regola è inderogabile dall’eventuale previsione contraria del regolamento condominiale contrattuale.
Per le somme ancora dovute e relative ad un periodo di tempo più risalente, vale a dire più datato rispetto all’anno in corso e all’anno precedente, si ritiene generalmente che il debito sia da imputare a chi era condomino in quel periodo e non all’attuale proprietario (dovendosi dunque imputare il debito al venditore e non all’acquirente [3].
Nel caso in cui l’amministratore tuttavia agisca contro l’attuale condomino per recuperare “vecchie” somme richieste al condominio (ad esempio, conguagli per forniture di gas o elettricità, sanzioni, richieste di arretrati da parte del custode, ecc.), questi può rivalersi contro il venditore e, se il contratto di compravendita contiene la clausola tipo “venduto libero da oneri ecc.”, può anche chiedere il
Proprio per tale ragione è bene che chi compra un appartamento in un condominio si faccia rilasciare dal venditore un’attestazione rilasciatagli dall’amministratore con cui si attesta lo stato dei pagamenti delle relative quote ordinarie e straordinarie (non potendola chiedere personalmente non essendo ancora condomino e quindi non potendo conoscere tali informazioni per questioni di privacy).
Debiti condominiali mai ripartiti: chi è responsabile?
Secondo il tribunale di Roma
Per cui, se l’assemblea rinvia la ripartizione dei debiti contestati dal condominio in sede giudiziale può comportare effetti pregiudizievoli per i condòmini, soprattutto in presenza di procedimenti giudiziari annosi.
In particolare, può succedere che l’assemblea decida di opporsi ad un decreto ingiuntivo notificato al condominio, da parte di un terzo creditore, e di fronte al mancato riconoscimento della provvisoria esecuzione del decreto “opposto” deliberi di rinviare la ripartizione delle spese ingiunte. In generale, il motivo del rinvio è finalizzato ad evitare l’immediato esborso economico dei condòmini, soprattutto se si tratta di spese importanti, con la speranza che il condominio ottenga una sentenza favorevole o soltanto per prendere tempo.
Così facendo, considerando le lungaggini dei procedimenti giudiziari, le spese per un debito condominiale pregresso potrebbero essere oggetto di ripartizione dopo diversi anni, in conseguenza di una sentenza definitiva. Nel frattempo, però, potrebbe cambiare la composizione dell’assemblea, con l’ingresso di nuovi condòmini, succedutisi nel tempo nella proprietà degli immobili.
Nell’ipotesi l’amministratore è costretto a rivolgere la richiesta di pagamento al nuovo proprietario, colui cioè che risulta essere condòmino nel momento in cui le spese devono essere pagate, a seguito dell’approvazione del relativo riparto. Ma questi potrebbe legittimamente opporsi al decreto ingiuntivo eccependo il fatto che si tratti di debiti pregressi di oltre due anni e quindi per i quali non c’è la responsabilità solidale dell’art. 63 disp. att. cod. civ..
Dall’altro lato, il condominio non può neanche agire nei confronti del precedente proprietario perché, ormai, “non più condomino”.