Mancata convocazione in assemblea condominiale: chi può impugnare la delibera?
È nulla o annullabile la delibera del condominio se uno dei condomini non ha ricevuto l’avviso di convocazione o l’ha ricevuto tardi?
Se uno dei condomini non riceve l’avviso di convocazione per l’assemblea condominiale, le deliberazioni adottate in tale sede non sono valide. Ma affinché esse perdano efficacia è necessario che l’assemblea decida di annullarle volontariamente (procedendo a una nuova convocazione) o che sia il giudice a farlo. Il giudice chiaramente può pronunciarsi solo su ricorso di uno dei condomini. Ma chi è questo condomino? A chi spetta cioè la legittimazione ad agire? Il che, detto in parole più semplici, significa: chi può impugnare la delibera
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È nulla l’assemblea condominiale per mancata convocazione di un condomino?
Se l’amministratore non ha convocato tutti i condomini o se risulta che anche un solo avviso di convocazione è pervenuto al destinatario senza rispettare il termine di 5 giorni dalla prima convocazione richiesto dalla legge, la delibera assembleare è viziata, anche se il condomino in questione ha partecipato all’assemblea. Questo perché la legge esige che ogni condomino sia messo a conoscenza, con sufficiente anticipo, dei temi che saranno trattati in assemblea in modo che possa informarsi e formare un proprio parere in merito.
Ma attenzione: la delibera non è nulla, bensì annullabile. Può sembrare un’inezia terminologica, ma in realtà c’è una grande differenza:
- le delibere nulle possono essere impugnate da chiunque e senza limiti di tempo, quindi anche a distanza di molti anni;
- le delibere annullabili invece possono essere impugnate solo da chi è stato leso nei propri diritti e comunque non oltre 30 giorni dalla loro approvazione o, per gli assenti, da quando è stato loro comunicato il verbale di assemblea. Se l’assente non riceve neanche il verbale dell’assemblea, l’impugnazione della delibera può avvenire in qualsiasi momento.
In sintesi, in caso di mancata convocazione di uno dei condomini
Ecco perché, se l’amministratore si accorge che possono esservi dei potenziali problemi di legittimità sulla convocazione, farà bene – prima di attuarla – ad attendere i 30 giorni successivi al ricevimento, da parte dei condomini assenti, del relativo verbale.
Chi può impugnare la delibera dell’assemblea in caso di mancata convocazione?
Veniamo al tema principale di questo articolo: a chi spetta la cosiddetta legittimazione attiva – ossia il potere di ricorrere al giudice – in caso di delibera annullabile per difetto di convocazione di uno o più condomini? La Cassazione sul punto non ha dubbi: unico soggetto legittimato a domandare l’annullamento è il condomino che non è stato convocato
Questo implica che «il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica». Ed ancora, prosegue il Collegio, «la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale». Pertanto, «è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti unicamente al singolo avente diritto pretermesso».