Mediazione immobiliare: cos'è e come funziona?
Mediatore: chi è e cosa fa? Quando c’è diritto alla provvigione e quando solo al rimborso delle spese?
Le trattative per l’acquisto di un immobile possono essere lunghe, a volte estenuanti. Ecco perché, a volte, è opportuno far intervenire qualcuno che possa aiutare le parti a trovare un accordo, così da concludere l’affare con reciproca soddisfazione. È qui che entra in gioco la mediazione immobiliare. Cos’è e come funziona?
Sin da subito possiamo dire che la mediazione immobiliare non è altro che un contratto con cui un soggetto terzo (che prende il nome di mediatore) cerca di agevolare la conclusione di un affare. In pratica, la mediazione immobiliare è il lavoro svolto dal mediatore, il quale cerca di far stipulare il contratto tra acquirente e venditore, a fronte del quale avrà poi diritto a una provvigione. Prosegui nella lettura se vuoi saperne di più a proposito: vedremo insieme
Indice
Mediazione immobiliare: cos’è?
Come anticipato in premessa, la mediazione immobiliare è l’attività posta in essere da un mediatore al fine di favorire la conclusione di una compravendita tra le parti.
È altresì possibile definire la mediazione immobiliare come il contratto, stipulato anche in forma orale, con cui il mediatore si impegna a promuovere il raggiungimento di un accordo tra chi vuole vendere e chi vuole acquistare.
È dunque chiaro che la mediazione immobiliare non può esistere senza mediatore. Vediamo dunque chi è e cosa fa questa figura.
Mediatore: chi è?
Per legge, il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da alcun rapporto [1].
Il mediatore è quindi un “intermediario” tra soggetti che intendono giungere a un accordo. Quando questo ha ad oggetto una compravendita immobiliare (case, terreni, ecc.), allora si parla di mediatore immobiliare.
Questa funzione può essere svolta dal mediatore su incarico di una delle parti oppure spontaneamente; in entrambi i casi, comunque, il mediatore svolge un’attività autonoma
Mediatore e agente immobiliare: c’è differenza?
Sebbene comunemente si identifichi il mediatore con l’agente immobiliare, in realtà le due figure sono ben diverse: mentre il mediatore agisce in maniera imparziale, senza avere rapporti con le parti, l’agente riceve stabilmente l’incarico di promuovere la conclusione di affari nell’interesse di chi gli ha dato l’incarico.
L’agenzia, quindi, si caratterizza per la stabilità dell’incarico ricevuto e per la mancanza della posizione di indipendenza e di imparzialità tipica del mediatore.
Si pensi, ad esempio, alle compagnie di assicurazioni che, per poter essere presenti sull’intero territorio italiano, si affidano ad agenzie che si occupano di rappresentarle nella zona di loro competenza, oppure ai grandi costruttori di immobili che, per poter vendere i fabbricati, si fanno fare pubblicità dagli agenti.
Mediatore: cosa fa?
Come anticipato, il mediatore è indipendente rispetto alle parti coinvolte nell’affare; tant’è vero che egli, anche se agisce su incarico di una parte, non è tenuto a portare a termine l’incarico ricevuto.
L’unico obbligo del mediatore è quello di mettere in contatto due o più parti interessate alla conclusione di un affare (come, ad esempio, la sottoscrizione di una compravendita).
Il mediatore, inoltre, è tenuto anche ad appianare le eventuali divergenze, favorendo l’accordo; d’altronde, il suo compenso è subordinato proprio al buon esito dell’affare, come vedremo nel prossimo paragrafo.
Cos’è la provvigione del mediatore?
Il mediatore ha diritto al pagamento di una
La provvigione è calcolata su una percentuale dell’affare concluso. Si pensi, ad esempio, alla compravendita di un’abitazione: la provvigione spettante al mediatore potrà corrispondere ad una piccola percentuale dell’importo pagato dall’acquirente (ad esempio, il 3%).
La provvigione spetta solamente se l’affare si conclude grazie all’intervento del mediatore: a tal fine, è sufficiente che il mediatore abbia fatto incontrare le parti. È irrilevante, invece, il buon fine dell’affare, a meno che le parti non prevedano diversamente. Cosa significa?
Vuol dire che il mediatore avrà diritto alla provvigione anche se l’accordo sottoscritto dalle parti andrà poi male. Ad esempio, è possibile che l’acquisto della casa fallisca perché l’acquirente non paga tutte le rate, con conseguente risoluzione del contratto.
In questa ipotesi, il mediatore avrà comunque diritto alla sua provvigione, non rispondendo del futuro inadempimento delle parti. Questa è la regola, che può però essere derogata mediante accordo diverso.
Il diritto alla provvigione del mediatore matura anche nel caso in cui le parti non sottoscrivano il contratto definitivo, ma solo il preliminare (il cosiddetto compromesso).
Mediatore: ha diritto al rimborso spese?
Al di là della provvigione, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la sua attività, ferma restando la libertà delle parti di concludere o meno l’affare propiziato dal mediatore.
Questo significa che il mediatore deve essere mantenuto sempre indenne dalle spese sostenute, anche se le parti decidono di non concludere alcun accordo.
Mediazione immobiliare: come funziona?
La mediazione immobiliare comincia nel momento in cui le parti, o anche una sola di esse, affidano l’incarico al mediatore affinché agevoli la conclusione della compravendita.
Nulla vieta che il mediatore decida spontaneamente di offrire la propria attività, maturando il diritto al compenso (la provvigione) solamente nel caso in cui l’accordo si concluda.
Il mediatore non è dipendente di nessuna delle parti coinvolte nell’affare. Questo significa che il mediatore può tranquillamente rimanere inerte senza incorrere in alcuna responsabilità.
L’indipendenza e la libertà del mediatore trovano corrispondenza nella medesima libertà lasciata alle parti messe in relazione di concludere o meno l’affare, salvo il diritto dello stesso di ottenere il rimborso delle spese sostenute per eseguire l’incarico ricevuto.
La legge, inoltre, non dispone alcunché sulla durata del contratto di mediazione. Le parti o il mediatore, in ogni caso, possono fissare un termine, scaduto il quale il contratto si intende automaticamente sciolto.
Generalmente, è importante fissare un termine quando l’attività del mediatore rischia di prolungarsi troppo. Se non disposto altrimenti dalla legge, il mediatore può conferire l’incarico a una terza persona, a lui sottoposta, chiamata appunto submediatore. In questo caso, l’obbligo di versare il corrispettivo al submediatore spetta solo al mediatore stesso e non anche alle parti.