Transazione per concludere la lite di condominio
Accordo per porre fine a una controversia: l’amministratore può agire autonomamente oppure serve il previo consenso dell’assemblea?
Anche il condominio può essere parte di un processo, sia come attore che come convenuto. Ad esempio, il condominio può agire in giudizio contro i debitori per recuperare il suo credito, così come può, al contrario, essere chiamato in causa per rispondere di un danno provocato da una cosa comune o per le bollette non pagate. In ipotesi del genere, può succedere che la lite venga risolta attraverso un’intesa. Ad esempio, condominio e debitore si mettono d’accordo su una somma da pagare a saldo e stralcio. È proprio di questo che ci occuperemo con il presente articolo: vedremo cioè come funziona la
La questione riguarda inevitabilmente le competenze dell’amministratore, il quale rappresenta il condominio nei confronti dei terzi. L’amministratore può senz’altro conferire incarico a un avvocato per tutelare le ragioni del condominio, ad esempio per difendersi se viene notificata una citazione in giudizio. Ma cosa accade se le parti intendono concludere bonariamente la vicenda? L’amministratore può agire autonomamente o deve chiedere il parere dell’assemblea? Come funziona la transazione per concludere la lite di condominio? Scopriamolo insieme.
Indice
Transazione: cos’è?
La
Secondo la legge [1], caratteristica fondamentale della transazione è che le parti si facciano reciproche concessioni pur di giungere a una conclusione della vicenda. Tutti i soggetti coinvolti devono quindi rinunciare a qualcosa per venirsi incontro.
In realtà, spesso, la transazione finisce per essere solamente un rimedio alle lungaggini processuali. Ad esempio il creditore, pur di non iniziare un giudizio interminabile e pagare la costosa parcella dell’avvocato, preferisce raggiungere un accordo con il debitore, il quale si impegna a pagare solo una parte del suo debito. È il famoso “saldo e stralcio” a cui si ricorre molte volte, soprattutto in presenza di debitori nullatenenti.
Transazione condominio: serve l’autorizzazione dell’assemblea?
L’amministratore non può decidere da solo di sottoscrivere una transazione: trattandosi di atto di straordinaria amministrazione, occorre sempre il previo consenso dell’assemblea.
Se quindi l’amministratore riceve una lettera di messa in mora dalla società che fornisce il riscaldamento all’edificio, non può effettuare una transazione senza prima aver informato i condòmini e ottenuto la loro autorizzazione.
Insomma: per la transazione delle liti condominiali serve l’autorizzazione dell’assemblea. L’accordo raggiunto dall’amministratore senza il consenso dei condòmini non sarebbe vincolante per questi ultimi.
Assemblea condominio: come deliberare una transazione?
È l’assemblea a dover decidere in merito alla transazione della lite che vede coinvolto il condominio.
La maggioranza richiesta è quella stabilita per le deliberazioni che concernono le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo: occorre l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [2].
Se l’assemblea ha deliberato la transazione di una lite con conseguente ripartizione della spesa tra tutti i condòmini, questi sono obbligati al pagamento della loro quota.
Spetta dunque all’assemblea il potere di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di
L’assemblea può quindi:
- approvare una transazione già redatta ma non ancora vincolante;
- dare mandato all’amministratore di raggiungere un accordo con la controparte, fissandone le condizioni essenziali.
Ad esempio, l’assemblea può incaricare l’amministratore di raggiungere un accordo con la società creditrice non superando una certa somma che i condòmini sono disposti a pagare.
Ugualmente, l’assemblea può limitarsi ad approvare lo schema di transazione che l’amministratore ha già predisposto, magari dopo aver sentito la controparte.
La giurisprudenza [3] ha precisato che, quando l’assemblea deve decidere in merito a una transazione, non può limitarsi ad adottare una delibera generica, ma deve al contrario specificare quali sono i termini dell’accordo, l’oggetto e le parti coinvolte.
Insomma: l’assemblea non può emanare una delibera generica, ad esempio dando mandato all’amministratore di transigere su tutte le controversie che possono derivare dal mancato pagamento delle bollette o degli oneri condominiali.
Assemblea: quando può fare una transazione?
La transazione delle liti condominiali è competenza dell’assemblea quando riguarda le cose comuni.
Secondo la Cassazione [4], è nulla la deliberazione con cui il condominio decide in assemblea su diritti reali di godimento, come la servitù, perché riguardante materia estranea alla competenza dell’assemblea, la quale non può decidere su diritti che attengono a ciascun partecipante e non all’ente condominiale. In casi del genere, affinché la transazione sia valida occorre il consenso all’unanimità dei condòmini.
Ad esempio, se il condominio accetta la costituzione di una servitù di passaggio a carico della proprietà condominiale (il cortile, l’androne, ecc.), occorrerà il consenso di tutti i proprietari.
In sintesi: non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale (che decide con il criterio delle maggioranze) autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni [5].