Delibera condominiale modifica ripartizione spese: maggioranza
È nulla o annullabile la delibera condominiale che modifica i criteri di ripartizione delle spese condominiali?
Spesso, ci si chiede quale sia la maggioranza richiesta dalla legge per l’approvazione di una delibera condominiale di modifica della ripartizione delle spese.
La questione che maggiormente sembra destare maggiore interesse in giurisprudenza è se la violazione delle regole possa determinare la nullità o l’annullabilità della votazione.
Stabilire se una delibera condominiale è nulla o annullabile è questione assai importante e delicata. Qualora infatti dovesse essere nulla, il vizio potrebbe essere fatto valere in qualsiasi momento, senza cioè termini di scadenza, anche in sede di opposizione a un eventuale decreto ingiuntivo richiesto dal condominio per mancato pagamento delle quote.
Qualora invece dovesse parlarsi di annullabilità, il vizio può essere contestato entro massimo 30 giorni dalla votazione (per dissenzienti e astenuti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti).
Dunque, vediamo qual è la maggioranza per la delibera condominiale di modifica della ripartizione delle spese e quali sono le conseguenze nel caso in cui detta maggioranza non venga rispettata.
Indice
Divisione delle spese condominiali: quali regole?
In verità, è già la legge a stabilire come debbano essere ripartite, tra i vari condomini, le spese condominiali. In particolare, l’articolo 1123 del Codice civile fissa tre diversi criteri.
La regola generale vuole che tutte le spese condominiali siano divise secondo millesimi di proprietà indicati nella tabella generale allegata al regolamento di condominio. Quindi, tanto maggiore è il valore dell’appartamento, secondo la valutazione fattane dal perito in sede di redazione delle tabelle, tanto più il relativo proprietario contribuirà alle spese relative alla gestione e conservazione della cosa comune. Ricordiamo, a tal fine, che le tabelle millesimali non tengono conto solo della dimensione dell’appartamento ma di una serie di ulteriori elementi come, ad esempio, l’esposizione, l’altezza, la luce, il tipo di stanze, ecc.
La seconda regola in tema di ripartizione delle spese condominiali, che costituisce deroga alla prima, riguarda tutti quei servizi o cose condominiali di cui alcuni condomini fanno un uso maggiore e più intenso rispetto ad altri. Si pensi all’ascensore e alle scale per chi vive ai piani più alti, all’acqua per chi ha una famiglia numerosa, al riscaldamento per chi possiede un immobile più grande degli altri. Ebbene, in tali casi, il Codice stabilisce che si possa affiancare, alla normale tabella generale dei millesimi, una speciale che preveda una maggiore contribuzione di alcuni condomini rispetto ad altri, in proporzione appunto al maggior uso che questi fanno della cosa comune. In particolare, dice la norma, «se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».
Chiude il quadro delle regole quella che si applica in tutti i condomini costituiti da più scale o fabbricati. In questi casi, per come è facile intuire, tutte le spese relative a una singola parte del condominio sono sostenute solo dai condomini che ne sono serviti. Si pensi ad esempio a un condominio con due scale, ciascuna delle quali con un proprio ascensore: le relative spese di manutenzione o riparazione saranno sostenute solo dai proprietari che si trovano nella scala ove tale ascensore è installato. Oppure si pensi a tre differenti corpi di fabbrica con autonomi terrazzi: anche in questo caso, il costo per l’isolamento del lastrico solare sarà sostenuto solo da coloro che si trovano sotto la sua verticale.
Maggioranze per la modifica della ripartizione delle spese condominiali
Le regole che abbiamo appena illustrato possono essere derogate solo se c’è l’accordo di tutti i condomini. In buona sostanza, serve l’unanimità. Il che significa che, a semplice maggioranza, non si può stabilire che i condomini titolari di magazzini non paghino le spese relative all’ascensore o che, per coprire i buchi di bilancio lasciati dai morosi, chi ha già versato le proprie quote debba versare un surplus in modo da far fronte alle spese urgenti (a meno che non si tratti di un anticipo delle successive quote).
L’unanimità si raggiunge o con votazione in assemblea cui partecipano tutti i condomini o con approvazione del regolamento dinanzi al notaio da parte dei singoli proprietari all’atto dell’acquisto di ogni appartamento (cosiddetto «regolamento contrattuale»).
Ad esempio, il regolamento potrebbe prevedere che la spesa dell’acqua venga ripartita anche in base al numero di persone presenti nell’appartamento. Allo stesso modo, è possibile esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale o anche totale: si pensi ai commercianti con magazzini al piano terra che non contribuiscono alle spese dell’ascensore.
Come modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali
In tema di ripartizione delle spese condominiali, la deroga alla disciplina dei millesimi fissata dalla legge può avvenire in due momenti:
- all’atto dell’approvazione dell’originario regolamento di condominio;
- oppure con successiva delibera condominiale.
In entrambi i casi, è sempre necessaria l’unanimità. Ma se l’unanimità in assemblea richiede la contestuale presenza di tutti i condomini e il voto favorevole di tutti questi, quella per l’approvazione del regolamento può realizzarsi anche in momenti tra loro diversi, ossia all’atto della stipula del contratto di compravendita dell’appartamento dinanzi al notaio (a cui viene allegato appunto il regolamento per la relativa accettazione), in tal modo realizzandosi appunto l’unanimità.
Come già chiarito dalla Cassazione [1], il condominio può modificare il regolamento condominiale nelle clausole relative alle regole di ripartizione con una delibera assembleare che deve essere assunta all’unanimità; le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale sono nulle e la nullità è rilevabile dal condomino che ha votato a favore.
Modifica criteri di ripartizione spese condominiali: la delibera è nulla o annullabile?
Veniamo a una questione che, come dicevamo in apertura, è estremamente delicata. Se l’assemblea dovesse deliberare la modifica dei criteri di ripartizione delle spese a semplice maggioranza e non all’unanimità, la relativa delibera sarebbe nulla o annullabile?
Secondo la giurisprudenza, bisogna distinguere tra due ipotesi:
- se l’assemblea vuol modificare per sempre le tabelle millesimali e quindi variare la ripartizione di spese anche per il futuro, e non rispetta la regola dell’unanimità, la delibera è nulla. Pertanto, può essere contestata in qualsiasi momento, senza termini di scadenza. Si pensi a una decisione che voglia stabilire che, da quel momento in poi, i titolari dei negozi non paghino le spese del giardino o dell’ascensore;
- se invece l’assemblea vuol modificare, una tantum, la ripartizione di una singola spesa, senza che ciò influisca sul futuro, la delibera è annullabile. Con la conseguenza che il vizio deve essere fatto valere entro 30 giorni, diversamente si sana. Quindi, non è possibile presentare opposizione al decreto ingiuntivo notificato dall’amministratore al condomino che non abbia voluto pagare la propria quota se questi non ha prima impugnato la delibera condominiale.
È, quindi, nulla la delibera dell’assemblea adottata senza il consenso dell’unanimità dei condomini quando ha ad oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle stesse
Come chiarito di recente dal tribunale di Roma [4], in tema di vizi delle delibere, l’annullabilità è la regola e la nullità l’eccezione. In particolare, si legge nella sentenza, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea.
Sono, invece, semplicemente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condòmini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative.
Quali sono le delibere nulle e quelle annullabili
Richiamando gli insegnamenti della Suprema Corte, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini che mancano in origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all’ordine pubblico o al buon costume; «al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’articolo 1137 Codice civile» [5].