Chi è il locatore e chi il conduttore?
Come si chiama il padrone di casa e come si chiama l’inquilino o affittuario in un contratto di affitto? Chi può locare e chi può ricevere in locazione?
Spesso lo si chiama «affitto», ma in realtà il termine corretto è «locazione». La locazione è il contratto con cui un soggetto offre ad un altro il godimento di un immobile affinché questi lo usi secondo le proprie esigenze. Di conseguenza, le parti del contratto di locazione si chiamano locatore e conduttore (o locatario). Ma chi è il locatore e chi il conduttore? Come distinguere l’uno dall’altro e quali sono i rispettivi obblighi e diritti? Cerchiamo di comprenderlo qui di seguito.
Indice
Differenza tra locazione e affitto
Abbiamo esordito dicendo che l’affitto è cosa ben diversa dalla locazione, seppur spesso, nel linguaggio comune, i due termini vengano usati in modo indistinto. Cerchiamo allora di capire
La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra un bene immobile per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo.
La locazione può essere a uso abitativo (se riguarda un immobile da destinare ad abitazione) oppure a uso non abitativo (se riguarda immobili da destinare ad attività commerciali, magazzini, garage, ecc.).
Il contratto di affitto invece riguarda beni che possono produrre reddito (ossia “frutti” in gergo giuridico), quali ad esempio un’azienda o i beni di un’azienda. La locazione invece riguarda beni che non producono ricchezza.
Chi è il locatore e chi il conduttore?
Vediamo ora, nell’ambito del contratto di locazione,
- il locatore è il padrone di casa, colui cioè che è titolare dell’appartamento e che lo dà in affitto ad un’altra persona;
- il conduttore è l’inquilino o, come qualcuno lo chiama, l’affittuario, colui cioè che prende in locazione l’immobile e lo usa secondo quanto stabilito nel contratto di locazione.
Ben potrebbe succedere che il contratto preveda il pagamento del canone di locazione a carico di un terzo soggetto (ad esempio, il padre dell’effettivo inquilino). Tale situazione però non cambia le definizioni che abbiamo appena dato: il conduttore resta sempre colui che vive nell’immobile (nel nostro esempio, quindi, il figlio).
Chi può essere il locatore?
Vediamo ora chi può locare un immobile, ossia chi può concederlo in locazione.
Il diritto di concludere un contratto di affitto spetta a chiunque abbia la disponibilità giuridica dell’immobile conferitagli da un “titolo” ossia da un contratto. Di norma, tale soggetto è il proprietario o l’usufruttuario. Ma può trattarsi anche del nudo proprietario se ottiene l’autorizzazione dell’usufruttuario. E così potrebbe trattarsi del comodatario se ha l’autorizzazione dal proprietario del bene.
A concludere un contratto di affitto può essere anche lo stesso conduttore: in tal caso, si avrà il cosiddetto subaffitto. Il subaffitto può riguardare:
- una singola camera o comunque una porzione dell’appartamento: in tal caso, non è necessario il previo consenso del locatore, tuttavia la stipula del contratto e il nome del subaffittuario andranno comunicati al locatore. Se il contratto prevede il divieto di subaffitto di camere, il conduttore non potrà procedere in tal senso, salvo specifica autorizzazione concessa per iscritto;
- l’intero appartamento: in tal caso, è necessaria la preventiva autorizzazione del locatore che può essere data alla firma del contratto o in un momento successivo, ma per iscritto.
Chi può essere il conduttore?
Il conduttore può essere una persona fisica o una persona giuridica (ad esempio una società di capitali o un’associazione).
Il contratto di affitto può essere stipulato anche con più di una persona. Le ipotesi che possono verificarsi sono le seguenti:
- il locatore firma un unico contratto di locazione con più soggetti: ciascuno di questi si obbliga a corrispondere l’intero canone. Saranno le parti poi a regolare tra di loro i rapporti interni in merito alla divisione dell’immobile e all’utilizzo dello stesso;
- il locatore firma più contratti di locazione con più soggetti, concedendo a ciascuno di questi una stanza e l’uso delle parti comuni (bagni, cucina, salotto): in tal caso, ciascun conduttore è responsabile solo del canone relativo al proprio contratto. Sicché se un conduttore non dovesse pagare il fitto o dovesse abbandonare l’appartamento prima della scadenza, la responsabilità non si ripercuoterebbe sugli altri conduttori in regola coi pagamenti.