Quali sono gli scarichi condominiali?
Infiltrazioni d’acqua: come capire se un tubo è condominiale? La braga appartiene al condominio o ai condomini?
Una recente sentenza della Cassazione riapre un tema spesso dibattuto: quali sono gli scarichi condominiali? Come capire se un tubo è condominiale o meno? Di chi è la proprietà della braga di raccordo alle tubature del singolo appartamento? La questione è particolarmente interessante perché serve anche a stabilire chi debba risarcire i danni causati da infiltrazioni d’acqua negli appartamenti. Cerchiamo di fare il punto della situazione.
Indice
Cosa sono gli scarichi condominiali?
Gli impianti di scarico delle acque usate nei singoli appartamenti confluiscono in una rete di tubi che servono a smaltirle all’esterno del fabbricato o dell’unità abitativa. Gli impianti di scarico dunque riguardano le acque provenienti, dopo l’uso, dai
A chi appartengono gli scarichi fognari?
Le fognature rientrano tra i beni comuni, ossia di proprietà di tutti. Pertanto, ciascun condomino ha l’obbligo di partecipare alle spese di manutenzione interessanti la “verticale di scarico” e la tubazione posta al disotto dell’edificio. Quest’ultima, infatti, raccoglie i liquami rilasciati dagli scarichi dei singoli appartamenti per cui serve a tutti i condòmini.
La proprietà comune si estende però solo fino al punto di diramazione alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva.
In pratica, i tubi di un palazzo possono distinguersi in due categorie:
- tubature verticali, di proprietà del condominio, ossia di tutti i condomini;
- tubature orizzontali, quelle cioè in corrispondenza di ciascun piano, di proprietà del condomino titolare dell’appartamento a cui la tubatura in questione serve.
Il punto di collegamento tra le tubature verticali e quelle orizzontali si chiama
Cos’è la braga?
Più nel dettaglio, la braga è il tubo di raccordo biforcato che si inserisce in un condotto verticale di scarico per collegarvi una o più tubazioni secondarie, quelle cioè di proprietà dei singoli condomini.
Come si dividono le spese degli scarichi fognari?
Le spese relative agli impianti fognari condominiali si ripartiscono in base al valore delle varie unità abitative, indipendentemente dall’altezza. Pertanto, la ripartizione avviene secondo millesimi di proprietà.
Tale criterio però riguarda solo gli impianti di proprietà del condominio, quelli cioè verticali, fino al punto di diramazione alle unità immobiliari di proprietà esclusiva (la braga).
Come chiarito più volte dalla Cassazione [2], non si annoverano fra i beni comuni gli elementi di raccordo deputati a convogliare gli scarichi di pertinenza della singola unità immobiliare come la braga. La giurisprudenza esclude che sia comune perché volta a convogliare gli scarichi della singola proprietà esclusiva. Una proprietà è ritenuta condominiale quando serve all’utilizzo e al godimento di tutti i condòmini come la verticale che raccoglie gli scarichi di ogni immobile servendo all’uso di tutti.
Mentre la proprietà comune è tale perché serve all’uso di tutti i condòmini, la braga, invece, elemento di raccordo fra le tubazioni condominiali e quelle esclusive dei condòmini, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento.
Giurisprudenza meno recente [3] sostenne tuttavia che la braga sarebbe di proprietà condominiale poiché senza di essa il funzionamento della verticale di scarico verrebbe meno.
Come si fa a capire quali sono gli scarichi condominiali?
L’individuazione della perdita è rimessa a un idraulico o comunque a un esperto del settore (ad esempio, un architetto o un ingegnere). Di norma, è necessario procedere all’apertura del massetto o delle murature. Le spese sono a carico del proprietario della tubatura rotta.