Come si dividono le spese degli scarichi fognari?
Riparazioni e infiltrazioni d’acqua: come stabilire se una tubatura è di proprietà del condominio o dei condomini. Le spese si dividono per millesimi senza contare l’altezza dell’appartamento.
Per stabilire come si dividono le spese degli scarichi fognari bisogna innanzitutto comprendere di chi è la proprietà di tali tubature (se, cioè, del condominio o dei singoli condomini) e, successivamente, stabilire il criterio di ripartizione di tali esborsi (se, cioè, ci si debba basare solo sui millesimi o anche su altri fattori come, ad esempio, l’altezza dell’appartamento).
Più volte la Cassazione ha spiegato come si dividono le spese degli scarichi fognari, ragion per cui è possibile avere già un’idea molto chiara su come operare in questi casi. Di tanto parleremo meglio qui di seguito.
Indice
Di chi è la proprietà degli scarichi fognari?
Ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, sono oggetto di proprietà comune dei vari condomini (…) i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari. Ma non tutte le tubature sono del condominio: lo sono solo quelle che hanno un’utilità per tutti, ossia che servono a portare o a far defluire l’acqua nei singoli appartamenti. Si tratta delle tubature che attraversano l’edificio in senso verticale, fino al punto di diramazione con i singoli appartamenti.
Possiamo immaginare alle tubature dell’acqua di un condominio come ad un pettine: l’asse verticale, quello da cui si diramano tutti i vari “denti”, è di proprietà del condominio; i “denti” del pettine sono invece di proprietà dei singoli condomini.
Il punto di congiunzione tra la tubatura verticale (comune) e quelle individuali (private) si chiama
Come si dividono le spese degli scarichi fognari in condominio?
La ripartizione delle spese relative agli scarichi fognari avviene secondo millesimi di proprietà. Quindi ciascun condomino vi partecipa in base al valore della propria unità abitativa, a prescindere dall’altezza del piano in cui questa si inserisce.
Tanto è stato chiarito anche dalla Cassazione [1] secondo «cui sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano versoi i singoli appartamenti».
Come anticipato, tale criterio riguarda quindi solo le tubature verticali mentre, dalla braga in poi, appartenendo la tubatura al singolo condomino, la spesa dovrà essere sostenuta solo da quest’ultimo.
Se si tratta di un edificio con più scale, le spese relative alle tubature verticali sono sostenute solo dai condomini che ne sono serviti e non da quelli dell’altra scala. Ciò è espressamente sancito dall’articolo 1123 ultimo comma del codice civile.
Come si ripartisce il risarcimento relativo alle infiltrazioni di acqua derivanti dagli scarichi?
Se la perdita d’acqua dipende dalla braga o dalla tubatura orizzontale che collega l’impianto fognario al singolo appartamento, il risarcimento del danno provocato da eventuali infiltrazioni spetta al proprietario dell’appartamento stesso. Questi dovrà sostenere, da solo, l’intero costo della riparazione della tubatura e della pittura dell’appartamento danneggiato.
Se la perdita d’acqua dipende invece dalle tubature di scarico verticali, quelle cioè di proprietà del condominio, il risarcimento è a carico di tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi di proprietà. La partecipazione alla spesa compete anche al condomino danneggiato, il quale riveste infatti sia la qualità di danneggiante (in quanto condòmino) che di danneggiato. In buona sostanza, dalla quota del risarcimento che gli è dovuta dal condominio, andrà sottratta la quota millesimale di sua spettanza.