Quando il sottotetto è di proprietà esclusiva?
Se il sottotetto assolve alla funzione isolante dell’abitazione sottostante è una sua pertinenza ed è quindi di proprietà esclusiva.
In linea teorica, il tetto e il sottotetto di un edificio condominiale sono parti comuni: appartengono cioè a tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi. Questo significa che chiunque ne può fare l’uso che vuole purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di fare altrettanto. La Cassazione ha però più volte detto che, in presenza di determinate circostanze, tali aree appartengono al condomino dell’ultimo piano. Cerchiamo allora di capire quando il sottotetto è di proprietà esclusiva. Lo faremo commentando appunto le ultime pronunce della Suprema Corte in materia di proprietà del sottotetto.
Indice
Quali parti del condominio sono di proprietà esclusiva?
L’articolo 1117 del Codice civile indica quali sono le parti comuni dell’edificio. Si tratta però di un’elencazione esemplificativa e non esaustiva, come specifica il preambolo della stessa norma. Pertanto, tutte le volte in cui si dimostra che un bene è destinato all’uso comune, anche se non rientrante tra quelli indicati dall’articolo 1117 cod. civ., esso fa parte della proprietà condominiale.
Per escludere un bene dalla proprietà comune è necessario che sussista uno dei seguenti presupposti:
- un atto di proprietà che dimostri l’acquisto della stessa;
- oppure, in assenza di tale atto pubblico, la destinazione dell’area all’utilità di un solo appartamento.
Quando il sottotetto è di proprietà comune?
Sempre il citato articolo 1117 cod. civ. stabilisce che sono di proprietà dell’intero condominio i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.
È chi rivendica la proprietà del sottotetto che deve dimostrare i presupposti della stessa, ossia il titolo di provenienza (l’atto pubblico) oppure la destinazione del bene all’utilità del proprio appartamento. Di questo secondo aspetto parleremo meglio nel successivo paragrafo.
Quando il sottotetto è di proprietà esclusiva?
Secondo la Cassazione
Elemento dirimente è dunque la funzione assolta dal sottotetto: se esso svolge una funzione di isolamento, allora ha natura pertinenziale rispetto all’unità abitativa immediatamente sottostante che beneficia di tale funzione e spetta dunque al relativo proprietario.
Prima però di valutare la funzione del sottotetto bisogna verificare se vi sia un titolo (un atto di proprietà) a dimostrare chi sia il relativo titolare: in presenza di tale atto, infatti, risulterà inutile il ricorso a criteri suppletivi – come appunto quello della destinazione del bene – per definire la proprietà di tale area. Insomma, se c’è già un rogito a indicare la proprietà del sottotetto, non si potranno sollevare eccezioni di sorta.
Invece, una volta verificato che nessun atto di proprietà definisca la proprietà del sottotetto, il giudice – in caso di contrasto tra le parti – passa ad analizzarne le caratteristiche. All’esito di una valutazione fondata sulle risultanze istruttorie (in particolare, sugli esiti di una consulenza tecnica d’ufficio), il magistrato deve verificare se il locale predetto assolve alla primaria ed unica funzione di isolamento dell’appartamento sottostante di proprietà del condomino dell’ultimo piano. Se sussiste tale vincolo di natura pertinenziale la proprietà del sottotetto è esclusiva.
Secondo la Corte, la sussistenza del vincolo pertinenziale, non dipende dalla collocazione dell’appartamento alla sommità dell’edificio, ma piuttosto dal fatto che esso si trovi esattamente al di sotto del locale sottotetto con funzione isolante. Nel caso di un edificio sviluppato su diverse altezze, ad esempio, il sottotetto che assolve alla precipua funzione di isolamento è legato da vincolo pertinenziale con i locali ad esso sottostanti, che possono anche non essere posti alla sommità del palazzo.
In sostanza, non occorre prestare attenzione al fatto che l’alloggio sottostante al sottotetto sia quello che occupa l’ultimo piano dell’edificio; bensì alla circostanza che il sottotetto sia posto alla sommità di una colonna dello stabile, e che sulla sua verticale non insistano altri locali.