Donazione casa con abuso: cosa si rischia?
Procedimento penale per il reato di abuso edilizio e ordine di demolizione: rischia il donante o il donatario?
Cosa rischia chi riceve in donazione una casa con un abuso edilizio? La questione non è di poco conto visto l’enorme numero di difformità urbanistiche (piccole e grandi) che riguardano il nostro patrimonio immobiliare. Potrebbe allora succedere che, dopo molto tempo e magari a seguito di lavori di ristrutturazione, la polizia municipale o la stessa Procura della Repubblica si accorgano che l’appartamento di recente intestato a un figlio o da questi ricevuto in eredità presenti una mansarda, un abbaino, un garage o altre pertinenze non in regola con il permesso di costruire. Il nuovo proprietario dell’immobile rischia un procedimento penale? Può essere costretto a demolire il manufatto?
La questione è stata di recente affrontata dalla Cassazione [1]. Nella sentenza in commento, la Suprema Corte si preoccupa proprio di chiarire cosa rischia chi riceve una casa in donazione ma con abuso edilizio. Ma procediamo con ordine.
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Chi riceve una casa in donazione commette reato?
Come noto, l’abuso edilizio – al di là delle sue dimensioni – è un reato. Il responsabile quindi può essere condannato penalmente. Tuttavia, l’azione penale ha un termine di prescrizione di 4 anni, che diventano 5 se c’è stato il rinvio a giudizio.
In ogni caso, del reato di abuso edilizio risponde solo l’autore dell’abuso e l’eventuale concorrente ma non già chi, in un momento successivo, acquisisce la proprietà dell’immobile, anche se consapevole dell’abuso stesso in un momento anteriore alla firma del rogito. Ad esempio, il figlio che accetti in donazione dal padre una casa con abuso edilizio non può essere incriminato, a meno che non sia stato questi stesso a chiedere l’intervento e a partecipare alla realizzazione dei lavori.
Lo stesso dicasi in caso di successione: gli eredi non rispondono degli abusi del de cuius.
Chi riceve una casa in donazione è costretto alla demolizione?
L’ordine di demolizione colpisce l’effettivo proprietario dell’immobile, anche se non è l’autore dell’abuso edilizio. Questo significa che il donatario di una casa abusiva è costretto a smantellarla, indipendentemente dal fatto che il procedimento penale per abuso edilizio venga intentato nei confronti del donante (sempre che i termini di prescrizione del reato non siano decorsi).
Inoltre, a differenza del reato di abuso edilizio, l’ordine di demolizione non cade mai in prescrizione, sicché può essere impartito anche dopo numerosi anni.
Resta salva la possibilità di evitare la demolizione per i piccoli abusi o per quelli al cui interno vivano persone economicamente disagiate o disabili e l’abuso non sia tale da pregiudicare il decoro architettonico: secondo infatti la Cedu e la Cassazione, prevale l’esigenza abitativa.
Cosa rischia chi riceve una casa in donazione con abuso edilizio?
L’ordine di demolizione non ha natura di pena, bensì di sanzione amministrativa che mira a ripristinare l’originario stato dei luoghi. Per cui il nuovo possessore dell’immobile soggiace alla sanzione, anche se comminata a seguito di sentenza di condanna pronunciata nei confronti del terzo autore dell’abuso. E non viola il principio secondo cui la responsabilità penale è “personale”, il fatto che l’ordine di demolizione continui a dispiegare i suoi effetti anche nei confronti dell’avente causa del responsabile dell’abuso.
La Cassazione ricorda che chiunque abbia un diritto reale di godimento sul bene oggetto dell’abuso non può invocare l’inapplicabilità nei propri confronti dell’ordine di demolizione perché derivante da condanna pronunciata nei confronti del dante causa, cioè il precedente possessore e autore dell’illecito.