Casa: quando non c’è risarcimento se salta il preliminare
La Cassazione interviene sul mancato rispetto del contratto che impegna le parti a concludere la compravendita.
Nel momento in cui si vuole acquistare una casa, la prima firma la si mette sul contratto preliminare d’acquisto, noto anche come compromesso. Si tratta di un vero e proprio impegno a portare a termine il negozio, cioè la compravendita dell’immobile. Tirarsi indietro quando il compromesso è già stato firmato comporta delle conseguenze economiche. Ma non sempre: per chi vende una casa, quando non c’è risarcimento se salta il preliminare?
Annullare un contratto preliminare ha delle conseguenze diverse per il venditore e per l’acquirente, a seconda di chi dei due abbia deciso di non concludere l’operazione. Stiamo parlando di un accordo con cui le parti interessate si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito, cioè il contratto di compravendita vero e proprio, entro un termine stabilito. Il preliminare, dunque, sancisce un vincolo giuridico che non è possibile sciogliere se non per un valido e giustificato motivo. Pertanto, va redatto in forma scritta e
- entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto;
- entro 30 giorni se siglato con atto notarile.
È possibile annullare il compromesso? E quando non c’è risarcimento se salta il preliminare? Vediamo.
Indice
Chi rimane vincolato dal contratto preliminare della casa?
Le parti si impegnano con il contratto preliminare per la vendita della casa a portare a termine l’operazione a meno che sopraggiungano dei validi e giustificati motivi per annullare l’accordo, di solito dettati da un vizio nella procedura. Tuttavia, compratore e venditore possono trovare un’intesa per risolvere il contratto senza alcuna conseguenza per entrambi. Sarà necessario, però, un documento scritto che attesta l’annullamento consensuale del compromesso e la restituzione di eventuali somme anticipate, come ad esempio la caparra.
Ma bisogna essere realisti: l’ipotesi dell’accordo consensuale per far finta che il preliminare non sia mai esistito è la meno frequente: chi vuole vendere la casa lo vuol fare davvero, quindi non ne avrebbe alcun interesse. Pertanto, non avrà alcun interesse nel mandare via l’acquirente, a meno che questi sia inaffidabile da un punto di vista economico e si dimostri incapace di sostenere l’impegno preso. Volendo essere pratici, dunque, se il contratto preliminare salta si deve sicuramente ad altri fattori che, peraltro, possono comportare delle sanzioni.
Quali fattori? Per esempio, il mancato rispetto del termine concordato per la firma conclusiva del contratto di compravendita. La parte inadempiente potrebbe finire in tribunale: il giudice, oltre a risolvere il contratto, può condannare il venditore (se è stato lui a non rispettare i patti) a restituire al compratore
In più – ed è su questo che la Cassazione ha recentemente sollevato qualche eccezione – c’è spazio per poter chiedere al venditore il risarcimento di un eventuale danno causato da una promessa non mantenuta.
Altro motivo per annullare il contratto preliminare è il fatto che il compromesso non abbia i requisiti essenziali del contratto. Si pensi al venditore che non viene indicato in modo corretto nel contratto, alla casa che non sia stata descritta in modo esaustivo nel preliminare o ai metri quadri riportati nel contratto che non corrispondano a quelli effettivi.
Altri vizi che possono rendere nullo il contratto di compravendita sono:
- il mancato rilascio da parte del costruttore della fideiussione che garantisce l’acconto ricevuto, come richiesto dalla legge;
- il contratto preliminare non è stato fatto per iscritto o non riporta la firma di entrambe le parti;
- la mancata indicazione degli estremi della concessione edilizia;
- non avere specificato o avere deliberatamente nascosto al compratore che sull’immobile è stata iscritta un’ipoteca o pende un pignoramento;
- la mancata agibilità della casa oppure il riscontro di abusi edilizi non sanati al momento di stipulare il compromesso.
Contratto preliminare: gli effetti legali
Il contratto preliminare per
Che succede se il venditore si tira indietro perché ha trovato un altro compratore che ha fatto un’offerta più conveniente? Il compratore può chiedere al giudice il risarcimento dei danni ma non l’annullamento di una vendita a terzi.
Ma può anche agire in un altro modo in partenza: ricorrere alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari. Così facendo, la vendita a terzi (o anche l’usufrutto o l’ipoteca) non saranno in grado di compromettere gli interessi e i diritti dell’acquirente.
La trascrizione, però, presuppone che il preliminare sia fatto con l’intervento di un notaio. Oltre a questa spesa, ci sarà da pagare:
- 155 euro di imposta di bollo;
- 200 euro di imposta ipotecaria;
- 35 euro di tasse ipotecarie.
Contratto preliminare non portato a termine: quando non c’è risarcimento?
Secondo una recente sentenza della Cassazione [1], il venditore non è tenuto a pagare un risarcimento al compratore nel caso in cui il contratto preliminare non vada a termine perché non è stato rilasciato il permesso di costruire entro una determinata data successiva al contratto.
In parole povere, la questione è la seguente. Poniamo che un’impresa edile abbia sottoscritto un contratto preliminare di vendita con una persona interessata all’acquisto della casa. Entrambi manifestano per iscritto tramite questo accordo la reciproca volontà di concludere l’affare. Tuttavia, dopo la firma del compromesso, il Comune non rilascia il permesso di costruire per l’immobile oggetto dell’accordo. L’impresa si chiama fuori da ogni responsabilità, sostenendo che quando aveva firmato il preliminare era disposta a vendere senza alcun problema.
Dice la Suprema Corte: la clausola con cui viene attribuita a una o a entrambe le parti la facoltà di recesso «deve essere sempre redatta in termini inequivoci, tali da non lasciare alcun dubbio circa la volontà dei contraenti di inserirla nel negozio da loro sottoscritto».
In sostanza: l’importante è che l’impegno iniziale sia chiaro e preciso. Un eventuale incidente di percorso, come la mancata concessione di un permesso di costruire, che non dipende dalle parti, può giustificare il recesso dal contratto preliminare senza che ciò comporti il diritto al risarcimento di una delle parti.