Quante tasse si pagano per comprare una casa?
Le imposte da versare quando si acquista un immobile da un privato o da un’impresa con o senza Iva. Cos’è il sistema prezzo-valore.
Si potrebbe dire che chi vuole acquistare un immobile si trova di fronte non uno ma ben due soggetti che beneficiano economicamente della compravendita: uno è il proprietario, l’altro è lo Stato. Certo, quest’ultimo porta a casa una cifra decisamente inferiore rispetto a quella che incassa il venditore ma la sua fetta, comunque, non gli mancherà. Come se a concludere l’affare con l’acquirente ci fossero addirittura due venditori, con la differenza che solo uno (il vero proprietario) deve scomodarsi a trovare il cliente o pagare di tasca sua l’agenzia immobiliare incaricata di individuarlo. Il Fisco no: il Fisco, senza muovere un dito, si prende la sua percentuale. Quanto è spessa la fetta che finisce nel piatto dello Stato?
Bisogna subito fare una distinzione. Pagherà di più chi acquista un immobile non destinato a prima casa. Oppure chi, pur comprando quella che sarà l’abitazione principale, ha già compiuto i 36 anni. Il primo non avrà diritto ad alcuna agevolazione. Il secondo pagherà qualcosa in più rispetto a chi ha spento al massimo 35 candeline.
Inoltre, le imposte variano anche a seconda del venditore, cioè se chi trasferisce la proprietà dell’immobile è un privato oppure un’impresa.
Vediamo di seguito, in modo schematico, quante tasse si pagano per comprare una casa nella peggiore delle ipotesi, cioè quando non ci sono le agevolazioni per la prima casa e l’acquirente ha già compiuto i 36 anni.
Indice
Comprare casa da un’impresa: quante tasse si pagano?
In caso di acquisto di una casa da un’impresa, in genere la vendita è esente da Iva. Pertanto, il compratore dovrà versare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Tuttavia, ci sono dei casi in cui bisogna pagare anche l’Iva. Succede per:
- le vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i cinque anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
- le vendite di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche qui, la scelta va indicata nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
Significa che il compratore dovrà pagare:
- l’Iva al 10% per le vendite classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;
- oppure l’Iva al 22% per le vendite e gli atti di costituzione di diritti reali riguardanti gli immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
- l’imposta di registro fissa di 200 euro
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Comprare casa da un privato: quante tasse si pagano?
Per comprare una casa da un privato si applica la stessa regola appena vista per l’acquisto da un’impresa nella prima ipotesi, cioè quando la vendita è esente da Iva, e quindi:
- l’imposta di registro proporzionale del 9%;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Sempre in entrambi i casi, l’imposta di registro proporzionale del 9% non può essere inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo potrebbe risultare più basso per via dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.
Comprare casa: il calcolo della base imponibile
Quando si prevede di comprare una casa da un’impresa e l’operazione è soggetta a Iva, per calcolare l’imposta da versare si deve prendere come riferimento il prezzo di acquisto: questa sarà, infatti, la base imponibile.
Se l’importo indicato nell’atto di compravendita (e nella relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell’Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione. Il compratore dovrà mettersi in regola versando la
In alcuni casi, per il calcolo della base imponibile delle imposte di registro, catastale e ipotecaria, e a tutela soprattutto dell’acquirente, è possibile applicare il cosiddetto sistema del prezzo-valore. Tale meccanismo consente di determinare le imposte sulla base del valore catastale, indipendentemente dal prezzo a cui è stata conclusa la compravendita.
La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi quelle non soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Inoltre, è valida per gli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. Un vantaggio per chi non può beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa (sempre che il valore catastale sia inferiore a quello pattuito per la compravendita).
Affinché il sistema prezzo-valore venga applicato, bisogna fare una specifica richiesta al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.
Attenzione, perché il corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile deve essere, comunque, riportato nell’atto di acquisto. Altrimenti, tutte le imposte saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale e si dovrà pagare una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.