Come rendere il mutuo più conveniente
Cambia la situazione economica del cliente o un’altra banca offre delle condizioni migliori: cosa si può fare per abbassare la rata?
Pagare le rate di un mutuo è un dovere ineludibile, se non si vuole arrivare al pignoramento della casa. Quello che, invece, si può evitare è versare degli importi più alti rispetto a quelli che si potrebbero pattuire con la banca. A questo punto, come rendere il mutuo più conveniente? È possibile rendere meno pesante la rata mensile o trimestrale da corrispondere?
Ci sono ben due soluzioni: la rinegoziazione del mutuo e la portabilità. In certe circostanze, insomma, è possibile trattare con l’istituto di credito per alleggerire il peso del proprio debito. Se non si trova un accordo e c’è un’altra banca disposta a concedere delle condizioni migliori, allora si può passare al «piano B», cioè alla portabilità. Vediamo sinteticamente come funzionano queste due possibilità.
Indice
Rinegoziazione del mutuo: in che cosa consiste?
La rinegoziazione del mutuo con la banca consente di modificare una o più condizioni stabilite in partenza nel contratto. Può essere fatta quando l’accordo iniziale sia stato alterato da qualche circostanza sopravvenuta nel tempo che abbia inciso, nella fase di esecuzione, sul suo assetto economico-giuridico.
Il cliente ha, quindi, la possibilità di
Ogni modifica alle condizioni iniziali del mutuo deve essere pattuita: non sono leciti i cambiamenti unilaterali da parte della banca o del cliente.
Rinegoziazione del mutuo: quali vantaggi?
I principali vantaggi che offre la rinegoziazione del mutuo sono i seguenti:
- il precedente contratto non si estingue e non c’è alcuna necessità di accenderne uno nuovo, con risparmio di spese e oneri notarili;
- il mutuatario non perde i benefici fiscali inizialmente previsti per il primo contratto;
- non sono previste spese di rinegoziazione (quindi, nessun costo amministrativo, comprese le commissioni bancarie) né l’applicazione di imposte e tasse a carico dei mutuatari;
- le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso del debito alla data di scadenza prevista.
Rinegoziazione del mutuo: quali clausole possono essere cambiate?
Come detto, è possibile rinegoziare il mutuo solo quando sopravvengono elementi che alterano il rapporto originario tra la banca e il cliente rispetto agli accordi iniziali. Il caso più comune è quello del mutuatario che ha visto modificato il proprio reddito in meglio o in peggio e decide di rivedere, o si vede costretto a farlo, la durata del debito o altre condizioni.
Ma, appunto, quali sono le clausole del mutuo che possono essere cambiate? Quelle principali sono:
- la tipologia: è possibile passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso per rendere più stabile l’importo delle rate quando si verifica una particolare fluttuazione dei tassi di interesse. Naturalmente, è anche consentito fare il contrario, cioè passare dal tasso fisso a quello variabile;
- il tasso di interesse applicato, rivedendo, ad esempio, la misura dello spread applicato dalla banca in aggiunta al tasso di mercato di riferimento;
- la durata del mutuo, allungando il piano di ammortamento per abbassare l’importo di ogni rata, pur sapendo che, a quel punto, ci sarà un conseguente aumento complessivo degli interessi.
Resta fermo il diritto alla riduzione dell’ipoteca a garanzia del mutuo fondiario in caso di estinzione della quinta parte del debito originario.
Portabilità del mutuo: in che cosa consiste?
L’alternativa alla rinegoziazione per rendere il mutuo più conveniente è quella di cercare un miglior offerente. In pratica, il cliente ha il diritto, in ogni momento, di trasferire il suo debito a un’altra banca o ente finanziario che concede delle condizioni migliori, senza alcun onere a suo carico e senza decadere da eventuali benefici fiscali. È quello che si chiama portabilità del mutuo.
L’importo del mutuo trasferito deve essere pari al capitale residuo, anche se la banca surrogante può concedere maggiore liquidità e può prevedere minori costi periodici, come quelli previsti per l’assicurazione del mutuo o per l’incasso delle rate. È anche possibile rinegoziare con la nuova banca il tasso di interesse e la durata dell’ammortamento.
La legge vieta di inserire in un contratto di mutuo, alla stipula o in un momento successivo, una clausola che impedisca al cliente di esercitare il suo diritto alla portabilità o che lo penalizzi economicamente nel caso in cui opti per questa possibilità.
Portabilità del mutuo: come funziona?
Per rendere il mutuo più conveniente con la portabilità, il cliente deve chiedere per iscritto alla banca subentrante l’avvio della procedura per la portabilità dell’ipoteca nei contratti di mutuo e le dà mandato di chiedere all’istituto di credito originario l’importo del proprio debito residuo a una determinata data.
Fatto questo, il cliente consegna alla nuova banca la documentazione in suo possesso che consente di fare una stima del debito residuo. In mancanza di tale documentazione, la banca subentrante fa richiesta a quella originaria di questa informazione.
La banca subentrante può rifiutare la richiesta del mutuatario se:
- il mutuo è prossimo all’estinzione;
- il capitale residuo è minimo;
- l’immobile cauzionale ha perso valore;
- la situazione economico-patrimoniale del mutuatario non appare solida o addirittura è compromessa.
Se, invece, tutto va per il verso giusto, una volta conclusa la fase istruttoria, la banca subentrante conferma al cliente la disponibilità al finanziamento e, d’intesa con il mutuatario, concorda con il notaio incaricato e le altre parti la data di stipula dell’atto di surrogazione. Tale atto deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Successivamente, la nuova banca deve richiedere l’annotazione della surrogazione al direttore dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, allegando copia autentica dell’atto, senza ulteriori formalità.
La nuova banca non può chiedere al cliente delle spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e gli accertamenti catastali o per adempimenti e costi connessi. Significa che non si possono applicare al cliente costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse all’operazione di surrogazione.
La pratica si deve concludere entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente ha chiesto alla nuova banca di acquisire le informazioni sull’importo del debito residuo. Nel caso in cui questo termine non venga rispettato per cause imputabili all’istituto di credito originario, quest’ultimo dovrà risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Se, invece, il ritardo è causato dalla nuova banca, quella originaria potrà rivalersi sulla subentrante.
Inoltre, e sempre in caso di tardivo perfezionamento della surroga, il cliente ha diritto al risarcimento del danno da parte della banca originaria nel caso in cui questa abbia determinato il ritardo o abbia concorso a determinarlo, a meno che riesca a provare le eventuali cause che ne escludono la responsabilità.
Portabilità del mutuo: che cosa comporta?
L’annotazione della surrogazione, che consente di rendere il mutuo più conveniente, comporta:
- il subentro nelle garanzie accessorie, reali e personali, al credito surrogato;
- il trasferimento del contratto alle condizioni stipulate tra il mutuatario e la banca subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura;
- il trasferimento della garanzia ipotecaria originaria da un mutuo all’altro, senza necessità di iscrizione di nuova ipoteca e con la possibilità di realizzarlo anche solo tramite scrittura privata redatta dalla banca, eliminando l’intervento del notaio.