Come si ottiene la concessione edilizia in sanatoria?
Sanatoria abuso edilizio: a chi si chiede, entro quanto tempo, quanto bisogna pagare, quali sono le condizioni, qual è la procedura da seguire.
Chi ha realizzato un’opera senza prima ottenere il permesso di costruire da parte del Comune o violando i limiti contenuti nel permesso di costruire regolarmente richiesto ha commesso un abuso edilizio. L’abuso edilizio è un reato. Oltre al procedimento penale a carico dell’autore della costruzione esso implica anche l’ordine di demolizione della stessa. Per evitare entrambe tali conseguenze, l’unica soluzione è chiedere una sanatoria. Ma come si ottiene la concessione edilizia in sanatoria? La legge pone ovviamente delle condizioni per evitare che, attraverso tale strumento, si possano autorizzare opere che altrimenti non avrebbero mai ottenuto la licenza.
Chi si chiede come sanare un immobile abusivo dovrà quindi avvalersi di tecnici specializzati (un geometra, un architetto, un ingegnere) che possano seguirlo in questa delicata attività. Come anticipato, infatti, l’eventuale rigetto dell’istanza da parte del Comune preclude la possibilità di ottenere l’assoluzione in un eventuale procedimento penale e, insieme ad esso, l’ordine di demolizione della costruzione il quale – è bene sottolinearlo sin d’ora – non va mai in prescrizione e può essere intimato anche dopo numerosi anni.
Detto ciò, e sapendo che per il reato di abuso edilizio ne risponde sempre e solo l’autore dei lavori e non già il proprietario dell’immobile (il quale, nel tempo, potrebbe mutare a seguito di atti di compravendita, donazioni o successioni ereditarie), vediamo dunque
Indice
Cos’è il permesso di costruire in sanatoria?
Prima di costruire qualsiasi nuova costruzione è necessario chiedere il permesso di costruire al Comune e attenersi ai limiti in esso contenuti. L’opera realizzata senza il permesso di costruire o in difformità da esso si considera “abusiva”.
Per sanare l’opera abusiva ed evitare tanto il procedimento penale per “abuso edilizio” a carico del suo autore, tanto l’ordine di demolizione dell’opera stessa, è necessario chiedere al Comune il permesso di costruire in sanatoria.
Il permesso di costruire in sanatoria è dunque l’autorizzazione concessa dal Comune dopo la realizzazione dell’opera e non già – come invece dovrebbe essere – prima di iniziare i lavori. Tale permesso serve per rendere legittima un’opera che non lo è.
Quando non è necessario il permesso di costruire in sanatoria?
Non per tutti gli abusi edilizi è necessario chiedere la sanatoria. Le normative tecniche dei vari Comuni prevedono infatti un margine di scostamento del 2% di differenza tra il progetto iniziale e l’esecuzione della costruzione, a fronte del quale non si ha abuso edilizio e, dunque, non è neanche necessario richiedere la concessione in sanatoria. A riguardo, si parla di
Condizioni per ottenere la sanatoria
Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria è necessario che sussistano due condizioni:
- l’opera deve essere conforme ai regolamenti urbanistici del Comune in vigore al momento dell’inizio dei lavori;
- l’opera deve essere conforme ai regolamenti urbanistici del Comune in vigore al momento della presentazione della domanda di sanatoria (se, chiaramente, sono mutati rispetto all’avvio dei lavori).
Con la prima condizione si vuol evitare che si possa ottenere una sanatoria per opere che non sarebbero mai state approvate al momento dell’avvio dei lavori.
Per ottenere una sanatoria ci vuole il permesso del condominio?
Alcuni Comuni subordinano il rilascio della sanatoria alla previa autorizzazione del condominio ove è situato l’immobile abusivo: autorizzazione che, evidentemente, deve essere fornita dall’assemblea secondo le maggioranze prescritte dal Codice civile. Ciò è spesso richiesto quando l’opera esterna può alterare il decoro architettonico dell’edificio (si pensi alla chiusura di un balcone in veranda).
Senonché, secondo la giurisprudenza, questa prassi è assolutamente illegittima. Non spetta al Comune infatti controllare il rispetto della normativa civilistica in tema di condominio (come quella relativa all’estetica del fabbricato o alle distanze tra costruzioni). Al Comune compete solo la verifica della sussistenza dei requisiti edilizi e urbanistici, ossia il controllo che la costruzione sia conforme ai regolamenti locali, che hanno carattere amministrativo e non civilistico.
Se il Comune si ostina a richiedere il permesso dell’assemblea condominiale e questa non dovesse fornirlo, il proprietario dell’immobile potrebbe far ricorso al Tar per far condannare l’ente locale.
In sintesi, se l’intervento è realizzato nella proprietà esclusiva, l’opposizione degli altri condomini risulta irrilevante per il rilascio del titolo edilizio: non contano, infatti, eventuali controversie di natura civilistica.
Come ottenere una concessione edilizia in sanatoria?
Non ci sono termini massimi entro cui chiedere la sanatoria: l’istanza può essere presentata in qualsiasi momento, anche a diversi anni dall’ultimazione dei lavori.
Ma chi deve presentare la richiesta di concessione in sanatoria?
Dunque, è sempre possibile richiedere una concessione edilizia in sanatoria, anche se il procedimento penale per abuso edilizio a carico del suo autore è già iniziato: si ritiene infatti, in tali casi, che sia possibile ottenere l’assoluzione qualora, benché non ancora emessa la sanatoria, vi siano ampie possibilità che la stessa venga rilasciata. È tuttavia necessario che la domanda venga presentata prima che la sanzione penale diventi definitiva.
Il richiedente dovrà rivolgersi agli uffici tecnici del Comune ove si trova l’immobile, munito di una serie di elaborati tecnici che dimostrino la sussistenza delle condizioni che abbiamo indicato sopra (conformità ai regolamenti in vigore all’atto della costruzione e al momento della richiesta della sanatoria). A tal fine ci si deve avvalere di un esperto del settore edile.
Sanatoria edilizia: costi
Al momento del deposito dell’istanza viene richiesto il pagamento di un contributo di costruzione variabile a seconda della irregolarità commessa. Naturalmente, la misura di tale importo è superiore rispetto a quello che si sarebbe dovuto pagare se la richiesta di permesso a costruire fosse stata presentata per tempo, ossia prima dell’avvio dei lavori: ad esso infatti si aggiunge anche una sanzione amministrativa.
In genere, è possibile che l’importo della sanzione sia pari al doppio di quello richiesto per il contributo. Il Testo Unico dell’Edilizia prevede che siano le Regioni a stabilire a quanto deve ammontare il contributo, e quindi anche le relative sanzioni.