Preliminare vendita immobiliare: ci sono delle penali?
L’agenzia può pretendere il pagamento di qualche somma dal promissario acquirente che non si presenta alla firma del contratto?
Il contratto preliminare di vendita immobiliare, detto anche «compromesso», è un accordo con cui il proprietario della casa e l’acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare il successivo e definitivo contratto di compravendita che comporterà il trasferimento del diritto di proprietà. Può essere stipulato, ad esempio, quando l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa e, per questi motivi, non è possibile concludere subito l’operazione. Il contratto può essere fatto anche con la mediazione di un’agenzia che, in questo caso, sarebbe la terza parte coinvolta nell’operazione. Che succede, però, se venditore o compratore si tirano indietro dopo la firma del
La legge prevede che il mediatore abbia il diritto di incassare la sua provvigione nel momento in cui il preliminare viene stipulato, poiché il compromesso comporta un vincolo giuridico tra le parti. La Cassazione, però, è intervenuta recentemente circa l’eventuale penale da pretendere nel caso in cui il venditore o l’acquirente non si presenti alla firma del preliminare. Vediamo.
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L’agenzia ha diritto alla provvigione per il preliminare?
L’
Deve anche pagare l’imposta di registro, se non viene versata dalle parti, poiché ne è responsabile in solido con i contraenti stessi nei confronti del Fisco. Potrà, comunque, rivalersi nei confronti di venditore e compratore per recuperare la somma versata.
L’agente deve, inoltre, conservare i preliminari di compravendita stipulati, altrimenti si configura a suo carico il reato di occultamento o distruzione di scritture contabili, punito con la reclusione da tre a sette anni.
Premesso che l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione solo quando venditore e compratore hanno stabilito un vincolo giuridico tra di loro, se ne deduce che la provvigione va pagata anche dopo la firma del contratto preliminare, ritenuto, appunto, un vincolo di tali caratteristiche. Significa che se il compromesso è stato siglato grazie alla sua attività di mediazione ma una delle parti si tira indietro prima del rogito, l’agente immobiliare va pagato comunque.
La provvigione è dovuta pure quando non esiste un contratto scritto con l’agenzia (cosa che raramente succede ma che sarebbe legale) ma solo un incarico verbale: basterà che le parti si avvalgano della consulenza dell’intermediario e che non rifiutino per iscritto le sue prestazioni professionali.
La provvigione va pagata sia dal venditore sia dal compratore, dato che entrambi portano a conclusione l’affare grazie alla mediazione dell’agente.
Se una delle parti non firma il preliminare c’è la penale per l’agenzia?
Poniamo il caso di un agente immobiliare che ha ricevuto l’incarico di raccogliere tutta la documentazione necessaria alla compravendita di una casa e di
Una recente ordinanza della Cassazione [1] ha stabilito che è nulla la clausola in virtù della quale la parte inadempiente deve pagare una penale al mediatore pari alla provvigione non incassata. Secondo la Suprema Corte, si tratta di una somma sproporzionata in base a quanto sancito dal Codice del consumo che rende inesistente la pretesa del credito.
Nel caso specifico, la Cassazione ha revocato un decreto ingiuntivo pari a 5.000 euro ottenuto da un’agenzia immobiliare a carico di un promissario acquirente che non si era presentato alla firma del preliminare. Ad avviso degli Ermellini, infatti, si deve ritenere nullo l’accordo secondo cui il mediatore può trattenere l’importo versato al momento della formulazione della proposta dal promissario acquirente nel momento in cui quest’ultimo decida di tirarsi indietro. Tale nullità, conclude la Suprema Corte, deriva dal fatto che il patto risulta vessatorio sul presupposto di fatto, non smentito, che il valore della penale è equivalente all’importo della provvigione e che, dunque, comporta uno squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti.