Diritto di abitazione: come funziona?
Diritti e doveri del titolare: a chi spetta, quale differenza con il diritto d’uso, quando avviene la cessazione.
Il diritto di abitazione consente al titolare e alla sua famiglia, entro i limiti previsti dal Codice civile [1], di utilizzare un immobile come alloggio. Si tratta di un diritto reale minore, categoria di cui fa parte anche il diritto d’uso. La differenza fra entrambi è minima ma sostanziale: mentre quest’ultimo prevede la possibilità di godere anche gli eventuali frutti dell’immobile, il diritto di abitazione si limita al godimento del bene esclusivamente come alloggio. Vediamo di seguito come funziona il diritto di abitazione, chi può beneficiarne e a quali condizioni.
Indice
Cos’è il diritto di abitazione?
Il diritto di abitazione è quello che consente di utilizzare un immobile come alloggio, limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Questo vincolo va inteso non in senso quantitativo ma qualitativo, cioè come divieto di utilizzare la casa in modo diverso dall’abitazione. Significa, in altre parole, che l’immobile non potrà essere adibito a studio professionale o ad un’altra attività.
Può essere costituito per atto tra vivi, per testamento o legato, per usucapione oppure per legge. Una volta costituito, il diritto di abitazione deve essere trascritto affinché possa essere opposto a terzi.
Quando si parla di «bisogni della famiglia», si intende che il godimento del diritto di abitazione è esteso:
- al coniuge non separato;
- ai figli nati dopo la costituzione del diritto d’abitazione;
- ai figli adottivi, ai minori in affidamento preadottivo, ai figli riconosciuti e anche a quelli non riconoscibili;
- alle persone che convivono con il titolare del diritto (ad esempio, i componenti della famiglia di fatto), anche se non sono a suo carico.
Ne fanno parte anche i genitori, i fratelli e gli affini in linea retta (ad esempio, i suoceri) ai quali il titolare del diritto deve gli alimenti. Infine, rientrano nell’ambito della famiglia dal punto di vista del diritto d’abitazione le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare servizi, fornire assistenza o tenere compagnia (ad esempio, la badante).
Attenzione, però: il titolare del diritto non può concedere l’abitazione ai suoi familiari mentre egli abita stabilmente altrove.
Chi può essere titolare del diritto di abitazione?
Come abbiamo detto, il diritto di abitazione non consente di sfruttare un immobile per un’attività professionale. Pertanto, e per sua natura, può essere costituito solo a favore di persone fisiche. Il diritto può riguardare solo una casa idonea a fornire un alloggio e si estende agli accessori e alle pertinenze (balconi, cantine, giardini, box, ecc.), comprese le accessioni per nuove costruzioni.
Il diritto di abitazione può spettare in comune a più soggetti: in tal caso, il godimento si riduce nei limiti della quota spettante a ciascuno, proporzionalmente determinata sulla base dei bisogni propri e delle rispettive famiglie.
I doveri del titolare del diritto di abitazione
Prima di esercitare il diritto di abitazione, il titolare deve consegnare al proprietario dell’immobile una cauzione, a meno che tra le parti ci sia un accordo diverso.
Deve, inoltre, predisporre un inventario dei beni mobili e descrivere lo stato in cui si trova l’immobile, sostenendo le relative spese. Se manca l’inventario, il proprietario può richiedere l’intervento di un giudice.
Durante il godimento del diritto di abitazione, il titolare deve sempre osservare la diligenza del buon padre di famiglia: significa che è obbligato a conservare il bene, a servirsene secondo la destinazione stabilita e a non abusarne. Sono a suo carico le
Il titolare è tenuto a pagare i tributi se occupa tutta la casa, anche se l’utilità che gli proviene dall’abitazione non lo compensa.
Quando cessa il diritto di abitazione, il titolare ha l’obbligo di restituire il bene nello stato in cui l’ha ricevuto e, in mancanza, è tenuto a compensarne il valore e a risarcire i danni.
Non è possibile cedere o affittare il proprio diritto a un terzo. La cessione, però, può essere disposta dal giudice in caso di costituzione per testamento di comunione di abitazione tra due persone.
Quando scade il diritto di abitazione?
Il diritto di abitazione viene meno per:
- scadenza del termine;
- decesso del titolare del diritto;
- prescrizione per non uso ventennale;
- rinuncia espressa per iscritto;
- abuso del titolare del diritto (ad esempio, perché sta rovinando l’immobile).