Si può affittare un seminterrato?
In quali casi si può dare in locazione un vano posto al di sotto del livello stradale? Cos’è il cambio di destinazione d’uso? Quando scatta il reato?
In linea di massima ognuno può fare ciò che vuole in casa propria. In realtà, però, la legge pone dei limiti precisi anche all’interno delle proprietà private. Ad esempio, non si può aprire un negozio oppure un ristorante in un’abitazione senza prima ottenere le necessarie autorizzazioni e apportare all’immobile le giuste modifiche. È all’interno di questo contesto che si pone il seguente quesito: si può affittare un seminterrato?
La domanda potrebbe sembrare banale, quasi sciocca. In realtà, come appena detto, ciascuno è libero di gestire la sua proprietà solo fino a un certo punto. Non si può quindi, di punto in bianco, pensare di trasformare la propria casa in un albergo, né tantomeno di rendere abitabile ciò che non lo è. Sono questi i presupposti per capire se
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Cos’è un seminterrato?
Cominciamo da qualche definizione. Per “seminterrato” si intende il locale che si trova in parte al di sotto e in parte al di sopra del livello stradale.
Per la precisione, il seminterrato è tale quando il pavimento si trova a una quota inferiore al livello stradale mentre il soffitto si trova a una quota superiore ad esso.
Sono esempi di locali seminterrati le taverne, le
Quando invece l’immobile è completamente al di sotto del piano stradale, allora si parla di interrato.
Si può locare un seminterrato?
Un seminterrato si può dare in affitto per poterci vivere, purché sia abitabile. Il seminterrato è abitabile quando:
- ha un’altezza minima di 2.70 metri (ridotti a 2.40 metri in alcuni casi);
- ha il giusto rapporto aeroilluminante, utile a garantire illuminazione e ricambio d’aria;
- è dotato di tutti gli impianti a norma (elettrico, idrico, termico, sanitario, ecc.), così come lo scarico delle acque nere;
- ha un vespaio aerato al di sotto del pavimento. Si tratta di una camera d’aria con funzione isolante, per evitare infiltrazioni dalla pavimentazione.
Insomma: un seminterrato si può dare in affitto se ha tutte le caratteristiche che rendono un
Cos’è la destinazione d’uso?
Ogni immobile ha una propria destinazione d’uso che, però, può essere modificata. Per “destinazione d’uso” si intende la funzione dell’immobile dal punto di vista urbanistico.
Non tutti gli immobili, infatti, sono uguali: ci sono quelli adibiti ad abitazione e quelli che invece servono ad altro. Ecco perché i seminterrati sono generalmente adibiti a cantina o a garage e non ad abitazione, a meno che non ne abbia i requisiti.
Secondo la legge [1], le destinazioni d’uso sono cinque:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;
- rurale.
Si può fare il cambio di destinazione d’uso?
La legge ammette espressamente la possibilità che la destinazione d’uso di un immobile possa essere mutata. Ciò può avvenire in due modi:
- apportando delle modifiche strutturali. È il caso del seminterrato che, per diventare abitabile, necessita di una serie di interventi edilizi (ad esempio, quelli di isolamento e di impermeabilizzazione). Per procedere a questo tipo di cambio di destinazione d’uso occorre ottenere dal Comune il permesso di costruire;
- senza realizzare alcuna opera. Si pensi all’abitazione trasformata in studio professionale. In questo caso si parla di mutamento funzionale di destinazione d’uso, in quanto resta tutto com’è, salvo il diverso utilizzo dell’immobile. Per procedere al cambio occorre solamente la Scia, cioè la Segnalazione certificata di inizio attività.
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile deve essere comunicato non solo al Comune ma anche al catasto: quando si effettua un mutamento di destinazione d’uso (con o senza opere), infatti, si determina un cambiamento anche per quanto concerne la rendita catastale.
Affittare un seminterrato: quando è reato?
Secondo la Corte di Cassazione [2], commette un abuso edilizio il proprietario che destina ad abitazione il suo seminterrato al fine di darlo in affitto, anche solo temporaneamente.
Per i giudici in questa ipotesi si verifica un “un aggravio del carico urbanistico, per la maggiore e autonoma superficie residenziale gravante sul territorio”, anche in assenza di realizzazione di opere (cosiddetto mutamento funzionale di della destinazione d’uso).