Surroga mutuo: cos’è e come funziona?
Che cos’è la surrogazione? In cosa consiste la portabilità del mutuo? In quali casi la nuova banca non accetterà di subentrare alla precedente?
Molte persone devono ricorrere al mutuo per poter acquistare una casa. In queste ipotesi bisogna rivolgersi a una banca affinché accetti la richiesta di prestito, fornendo garanzie che l’istituto di credito possa ritenere adeguate. Con questo articolo ci concentreremo su un aspetto in particolare: vedremo cioè cos’è e come funziona la surroga del mutuo.
Come diremo a breve, la legge consente di poter cambiare il proprio creditore, sostituendo una banca a un’altra. Si tratta di un vero e proprio diritto che, però, potrebbe non essere accettato dal nuovo istituto di credito, il quale non è obbligato a sostituirsi al precedente. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: spiegheremo
Indice
Cos’è la surrogazione?
Si definisce “surrogazione” la sostituzione di un creditore con un altro. In genere ciò accade quando l’originario creditore riceve il pagamento da una persona che ne prende il posto nei confronti del debitore.
Paolo paga a Matteo il credito che questi ha nei confronti di Marco. Paolo si surroga quindi a Matteo diventando nuovo creditore di Marco.
La surrogazione può essere anche una scelta del debitore il quale, prendendo a mutuo una somma di denaro per pagare il creditore, surroga chi gli ha prestato i soldi nei diritti del creditore oramai soddisfatto.
Paolo chiede un prestito a Marco per pagare il debito che ha nei confronti di Matteo. Così facendo, Marco diventa il nuovo creditore di Paolo.
La surrogazione può verificarsi anche per volontà di legge, cioè automaticamente al ricorrere di certe condizioni.
Cos’è la surroga del mutuo?
La surroga del mutuo è l’operazione con cui una banca si sostituisce a un’altra all’interno di un contratto di mutuo. Insomma: la surroga consiste nella portabilità del mutuo.
Si tratta di un diritto previsto dalla legge [1], nel senso che la banca che ha concesso il mutuo non può negare la propria surrogazione. Allo stesso tempo, però, la nuova banca a cui ci si rivolge non è costretta ad accettare di surrogarsi nella posizione del precedente istituto di credito.
Insomma: per poter attuare la surroga del mutuo occorre trovare una nuova banca che sia disposta a sostituirsi alla precedente mutuante.
A cosa serve la surroga del mutuo?
La surroga del mutuo è stata pensata per facilitare i debitori in difficoltà, i quali possono sostituire il vecchio creditore con uno nuovo, il quale magari offre condizioni maggiormente vantaggiose, come ad esempio tassi d’interesse più bassi o rate più leggere.
Come funziona la surroga del mutuo?
Come anticipato, la surroga del mutuo è un diritto del debitore: la banca che gli ha concesso il prestito non può infatti opporsi. Dovrà tuttavia essere il mutuatario a trovare una nuova banca che si sostituisca alla prima.
Il meccanismo è quello della surrogazione vista nel primo paragrafo: la banca subentrante si sostituisce alla prima che ha erogato il mutuo, assumendone quindi il credito residuo nei confronti del cliente.
L’operazione è assolutamente gratuita, nel senso che né il vecchio né il nuovo istituto di credito potranno chiedere del denaro per compiere tale operazione.
Tutte le spese sono quindi a carico della banca subentrante: le spese notarili, i costi di perizia dell’immobile e le spese di istruttoria.
L’operazione deve concludersi massimo entro trenta giorni rispetto alla data di approvazione della richiesta.
La surroga consente quindi di modificare, senza alcun costo, alcuni parametri legati al contratto, come ad esempio la durata del mutuo, l’importo della rata, i tassi d’interesse e lo spread.
La vecchia ipoteca sul mutuo non viene cancellata o estinta ma semplicemente sostituita con il subentro della nuova banca, che si farà carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili.
In pratica, la surroga del mutuo permette al mutuatario di avere un
Quando non è possibile la surroga?
Come ricordato più volte, la surroga del mutuo non può essere rifiutata dalla banca, sempreché ce ne sia una disposta a subentrare, accollandosi le spese dell’operazione.
In genere, un mutuo non si può surrogare se:
- l’importo restante da pagare è inferiore a 50mila euro. In casi del genere, infatti, l’istituto di credito potrebbe non avere interesse a subentrare in un credito residuo di importo tutto sommato modesto, dal quale potrà speculare poco sugli interessi;
- il mutuatario è un “cattivo pagatore”. Se dal controllo all’interno del Sistema di informazioni creditizie risulta che il debitore non è in regola con i pagamenti o, comunque, non è un soggetto affidabile, allora difficilmente accetterà di accollarsi un debitore del genere;
- l’immobile su cui è stata accesa l’ipoteca si è nel frattempo svalutato, ad esempio perché ha subito dei danneggiamenti. In questa ipotesi alla banca non converrebbe accettare una garanzia che non corrisponde più all’ammontare del credito;
- le condizioni economiche del debitore si sono deteriorate, ad esempio perché ha perso il posto fisso.