Posti auto in condominio: regolamentazione
Come si assegnano i posti auto in condominio. Cosa succede a chi ha due automobili? È possibile delimitare un posto auto di proprietà?
Il cortile condominiale adibito a parcheggio appartiene a tutti i condomini. Ciascuno quindi vi può parcheggiare l’auto salvo diversa destinazione assegnatagli dal regolamento.
La regolamentazione dei posti auto in condominio può essere effettuata dall’assemblea che potrebbe stabilire dei criteri rotatori o l’assegnazione fissa delle aree ai vari condomini affinché tutti ne usufruiscano.
In assenza però di una disciplina interna, anche al cortile si applica l’articolo 1102 del codice civile che disciplina l’uso delle aree comune. In forza di tale norma, ciascun condomino può avvalersi del parcheggio comune indipendentemente dal numero di millesimi che ha. Questo implica un’importante conseguenza: chi ha un appartamento più grande non ha diritto a più posti auto rispetto a chi invece ha un appartamento piccolo. E, nello stesso tempo, chi dispone di due o più auto non può parcheggiarle tutte nel cortile condominiale impedendo ad altri condomini di usufruire della medesima area.
Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono le norme che disciplinano la regolamentazione dei posti auto in condominio, come si assegnano i parcheggi e cosa fare eventualmente per delimitare un posto auto di proprietà.
Indice
Di chi è il cortile?
L’articolo 1117 del codice civile elenca le parti del condominio che si presumono essere “comuni” – ossia di proprietà di tutti i condomini – salvo risulti diversamente dal regolamento approvato all’unanimità o da altro titolo di proprietà. Tra queste aree comuni vi è inserito il
Anche la giurisprudenza ha stabilito che, «in materia di condominio, il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l’utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all’edificio condominiale» [1].
Volendo, quindi, definire la prima regola sui parcheggi in condominio
- non ne alteri la destinazione;
- non impedisca agli altri condomini di farne pari uso;
- non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio condominiale
Come si assegnano i posti auto in condominio?
L’assemblea può decidere di destinare a parcheggio un’area comune (come il giardino o il cortile) se ciò non è già previsto nel regolamento. Tuttavia, a tal fine, è necessaria la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno i
Una volta deciso di assegnare lo spazio a parcheggio, l’assemblea può lasciare che ciascun singolo condomino vi parcheggi liberamente l’auto laddove trovi libero oppure può fissare dei turni. Questa seconda opzione viene di solito percorsa quando lo spazio è insufficiente a ospitare i veicoli di tutti.
Anche laddove non vi sia una regolamentazione rotatoria, secondo la giurisprudenza non è ipotizzabile che un singolo condomino utilizzi uno spazio maggiore rispetto agli altri, come succede ad esempio a chi è proprietario di più auto. E questo perché l’articolo 1102 del codice civile, che abbiamo richiamato sopra, stabilisce che ogni condomino, nel servizi delle parti comuni, deve garantire il pari uso in favore di tutti gli altri.
I condomini non hanno alcun obbligo di dotarsi di una disciplina regolamentare dei beni comuni, compresi cortili o aree comuni di altro genere.
Se l’assemblea dovesse invece decidere per l’adozione dei turni nell’utilizzo dei parcheggi, sarebbe necessaria la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi.
Dinanzi all’inerzia dell’assemblea, ciascun singolo condomino può rivolgersi al giudice affinché condanni il condominio ad adottare un regolamento che definisca una rotazione nell’uso dei parcheggi. Anche ciò avviene, il più delle volte, quando i posti sono insufficienti a ospitare le auto di tutti i proprietari.
Cosa succede a chi ha due automobili
È facile quindi comprendere che, di riflesso, si dovrà escludere che una famiglia che abbia il possesso di più auto sia altrettanto legittimata a parcheggiare tutti i propri veicoli nello spazio comune, così comportando che le auto degli altri condòmini restino fuori senza possibilità di parcheggio nella stessa zona. Ciò in quanto l’uso più intenso della cosa comune, fatto da alcuni condomini ai danni degli altri, è vietato.
Peraltro, la giurisprudenza ha ritenuto che non si possa accordare un parcheggio più ampio a chi è titolare di maggiori millesimi. Il numero dei millesimi non influisce sulla dimensione del posto auto che deve essere uguale per tutti i condomini. Sarà tuttavia possibile assegnare più parcheggi a chi ha più di un appartamento.
È possibile delimitare un posto auto?
Salvo diversa convenzione, il posto auto non può essere delimitato, trattandosi di uno spazio di tutti, anche laddove dato in godimento a uno specifico condomino. Una condotta del genere, però, se dovesse protrarsi indisturbata per almeno 20 anni, darebbe origine all’usucpaione: sicché il condomino potrebbe rivendicarne la proprietà esclusiva. Ma a tal fine deve risultare che egli ha impedito l’uso di quell’area agli altri condomini con appositi ostacoli (catene, cancelli, ecc.). Il semplice fatto di usare un parcheggio in modo esclusivo per 20 anni non è sufficiente a far scattare l’usucapione.
Diritto di parcheggio ai disabili
Nei casi in cui in condominio vi siano persone con disabilità, queste vantano un diritto ad avere un posto riservato. Lo stabilisce la legge 13/1989 secondo la quale in condominio è obbligatoria la presenza di almeno un posto auto ogni 50, avente larghezza non inferiore a 3,20 metri e che sia il più possibile vicino all’entrata dell’edificio.