Responsabilità del costruttore: chi deve agire?

Azione per vizi di costruzione: per il risarcimento deve agire l’amministratore di condominio o i singoli condomini?

Il costruttore di un edificio è responsabile per tutti i vizi che presentino i singoli appartamenti o le aree condominiali. Se si dovessero riscontrare difetti come infiltrazioni, crepe, avvallamenti, cadute di calcinacci o altre problematiche riconducibili all’esecuzione dei lavori, a chi spetta intraprendere l’azione legale? In altri termini, in caso di responsabilità del costruttore, chi deve agire contro di questi: il condominio (in persona dell’amministratore) o i singoli condomini? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

La responsabilità del costruttore dell’edificio e termini per agire

La legge prevede due diversi tipi di responsabilità del costruttore di un edificio:

• una responsabilità per vizi gravi, quali crolli, crepe sui muri, gravi infiltrazioni, minacce alla stabilità dell’edificio o alla funzionalità degli impianti ecc. In tal caso il costruttore è responsabile per 10 anni dall’ultimazione dell’edificio. L’acquirente deve inviare una diffida scritta al costruttore entro 1 anno da quando ha scoperto i difetti in questione (o meglio, da quando ha acquisito consapevolezza circa la responsabilità del costruttore stesso, ciò che di solito coincide con l’ottenimento di una perizia di un tecnico specializzato). Dalla denuncia poi non deve decorrere più di 1 altro anno per agire in giudizio dinanzi al tribunale, per ottenere il risarcimento dei danni;
• una responsabilità per vizi lievi: si tratta di tutte le difformità di minore gravità, che si verifica tutte le volte in cui l’opera consegnata è diversa da quanto promesso nel contratto (ad esempio l’uso di materiali di qualità inferiore). In tal caso l’acquirente deve inviare la diffida al costruttore entro 60 giorni dalla scoperta dei vizi. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione in tribunale deve essere avviata entro 2 anni dalla consegna dell’opera.

Per maggiori chiarimenti su questi aspetti è possibile consultare la nostra guida:

Chi deve agire contro il costruttore

Indipendentemente dal tipo di difetto riscontrato, è bene verificare se l’azione debba essere condotta dal condominio – in persona dell’amministratore – o dai singoli condomini. Per rispondere è necessario comprendere se il vizio incide sulle parti comuni dello stabile oppure sui singoli appartamenti di proprietà esclusiva.

Nel primo caso – ossia quando i vizi riguardano le parti comuni (tetto, scale, facciata, garage, ecc. – non v’è dubbio che spetti all’amministratore rivolgersi al costruttore, sempre che il termine di garanzia non sia già scaduto (abbiamo visto che, per i vizi gravi, tale termine è di 10 anni). Difatti, tra i compiti istituzionali dell’amministratore di condominio vi è la tutela delle parti comuni di cui è garante. Il suo è un vero e proprio obbligo di azione. Nel caso in cui il capo condomino resti inerte, fermo restando la sua personale responsabilità, potrebbero agire in suo luogo contro il costruttore anche i singoli condomini.

Se invece i vizi di costruzione riguardano tutti o alcuni appartamenti (ossia le proprietà private) ricompresi nell’edificio condominiale – e non anche le parti comuni – l’azione per ottenere il risarcimento dei danni nei confronti del venditore-costruttore può essere esercitata solo dai singoli proprietari del bene oggetto della garanzia. Al giudizio dunque non dovranno partecipare anche tutti gli altri condòmini.

Infatti l’azione risarcitoria può essere proposta solo dai proprietari delle unità danneggiate.

Azione di responsabilità contro il costruttore: i precedenti della Cassazione

Quanto appena detto trova conforto nelle parole stesse della Cassazione. A riguardo si segnalano i seguenti precedenti:

Cassazione sentenza 10 aprile 2000, numero 4485: l’azione di garanzia esercitata nei confronti del costruttore può essere promossa da ciascun condomino senza la necessità che al giudizio partecipino gli altri condomini, sia se i vizi denunziati riguardino la cosa comune, sia se investano unità immobiliari di proprietà esclusiva;

Cassazione sentenza 22 giugno 1995, numero 7080: soggetto attivo del rapporto di responsabilità nei confronti dell’appaltatore, oltre al committente, è qualsiasi terzo che rimanga danneggiato dalla rovina o dai gravi difetti della costruzione; e che non ricorre una ipotesi di litisconsorzio necessario, perché l’azione di garanzia prevista dall’articolo 1669 del Codice civile ha natura personale e può essere fatta valere da qualsiasi titolare del bene oggetto della garanzia, senza la necessità che al giudizio partecipino gli altri comproprietari e questo vale anche quando si possa verificare, nella fase dell’esecuzione, una interferenza fra il diritto che viene riconosciuto al risarcimento del danno in forma specifica e i diritti degli altri comproprietari, se il danneggiato si deve procurare il consenso degli altri condomini per l’esecuzione dei lavori necessari per eliminare i difetti.

Cassazione sentenza 12 luglio 1994, numero 6537: il condominio rimane del tutto estraneo al rapporto giuridico oggetto della causa relativa al diritto alla garanzia da vizi dell’opera ed il conseguente diritto al risarcimento del danno quando i vizi in questione riguardano solo alcuni singoli appartamenti ubicati nel condominio e non anche le parti comuni, con la conseguenza che in tale ipotesi viene a mancare, prima ancora dell’inscindibilità, la stessa unicità, rispetto a più titolari, del rapporto giuridico oggetto della causa.