Il condominio può chiedere un finanziamento?
Mutuo condominiale: in assemblea è sufficiente la maggioranza oppure occorre l’unanimità dei consensi?
Anche il condominio potrebbe aver bisogno di un prestito, ad esempio per eseguire costosi lavori di manutenzione straordinaria. Perché il contratto sottoscritto con la banca sia valido, però, occorre che l’amministratore sia autorizzato dall’assemblea. Con quale maggioranza? A quali condizioni il condominio può chiedere un finanziamento oppure un mutuo?
Indice
Il condominio può chiedere un prestito in banca?
Sicuramente il condominio può chiedere un
Il soggetto che dovrà presentarsi presso l’istituto di credito è ovviamente l’amministratore, in qualità di legale rappresentante dell’intero edificio.
Finanziamento e mutuo: differenza
Il finanziamento è un prestito finalizzato di importo normalmente non superiore ai 75mila euro. L’istituto di credito che lo concede, quindi, pone un vincolo all’utilizzo delle somme elargite, le quali dovranno essere impiegate per lo scopo indicato nel contratto (ad esempio, per l’acquisto di un’auto).
Il mutuo invece è il prestito finalizzato concesso da una banca per acquistare un immobile.
Per la precisione, il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine (normalmente tra 5 e 30 anni) garantito da ipoteca su un immobile (non per forza quello su cui si fa il mutuo). In genere, il suo importo è pari a circa l’80% del valore dell’immobile da acquistare, così come valutato dal perito della banca.
Finanziamento condominiale: serve il consenso dell’assemblea?
L’amministratore di condominio può chiedere un prestito in banca solamente se
Di conseguenza, l’amministratore che chiede e ottiene un prestito per conto del condominio senza essere stato autorizzato stipulerà un contratto che non avrà alcun effetti nei confronti della compagine, a meno che questa non decida, con delibera successiva, di ratificare l’operato dell’amministratore.
In questo senso anche la giurisprudenza [1], secondo cui il contratto di apertura di credito va ritenuto privo di effetti nei confronti del falso rappresentato; la banca, che ha colpevolmente contratto col falso rappresentante, nulla può pretendere nei confronti del condominio.
Finanziamento condominiale: quale maggioranza serve?
Posto che la richiesta di un prestito è sempre un’operazione straordinaria che necessita del consenso dell’assemblea, bisogna ora stabilire qual è la maggioranza necessaria che la legge stabilisce affinché la delibera di autorizzazione a contrarre un finanziamento possa ritenersi valida.
Sul punto non ci sono unanimità di vedute: a chi ritiene che sia sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) si contrappone la tesi che ritiene necessaria, invece, la maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune (667 millesimi) [2]. A parere dello scrivente, è quest’ultima la tesi da preferire.
Finanziamento Superbonus: quale maggioranza?
Regole particolari sono previste invece per il finanziamento destinato a pagare i lavori di efficientamento energetico e consolidamento statico (o riduzione del rischio sismico) degli edifici che fanno parte del cosiddetto Superbonus 110%.
Secondo la legge [3], le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi rientranti nel Superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Mutuo condominiale: quale maggioranza serve?
Le cose si fanno ancor più complesse nel caso di mutuo. Come visto in precedenza, infatti, il mutuo è un prestito garantito da ipoteca sull’immobile del soggetto che lo richiede.
Poiché, dunque, il mutuo comporta la costituzione di un diritto reale (l’ipoteca, appunto) sulle parti comuni del condominio, perché si possa accedere a tale tipologia di prestito occorre il consenso unanime di tutti i proprietari.
Sul punto la legge è chiara: «È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni».
Pertanto, affinché un mutuo condominiale sia valido occorrerà l’unanimità dei condòmini.