Usucapione di un terreno: come funziona
Come fare a intestarsi un terreno altrui con l’usucapione: la coltivazione del fondo non è sufficiente.
L’usucapione è un particolare istituto giuridico che consente di acquisire la proprietà di un bene mobile o immobile altrui con il semplice uso, senza bisogno quindi di contratto, di notaio e, quindi, del consenso dello proprietario. La stessa parola «usucapione» descrive tale meccanismo: essa è infatti è l’incontro dei termini “uso” e “capio” che in latino significa “acquisisco”, “prendo”.
Il più delle volte, l’usucapione viene invocata per acquisire la proprietà di immobili. Perciò, in questo articolo, spiegheremo come funziona l’usucapione di un terreno e indicheremo, nel concreto, quali atti deve compiere chi vuol rivendicare l’usucapione e quali difese invece deve spiegare il proprietario che voglia opporsi a una simile rivendicazione. Ma procediamo con ordine.
Indice
Come funziona l’usucapione di un terreno
L’usucapione è l’acquisizione della proprietà di un bene per la sua detenzione ininterrotta per 10 anni per i beni mobili e 20 anni per gli immobili.
Per acquisire la proprietà di un terreno con l’usucapione, è necessario innanzitutto dimostrare che si è stati nel possesso di tale bene
Il semplice possesso non basta. È altresì necessario che ricorrano una serie di ulteriori presupposti:
- il detentore deve aver tenuto un comportamento come se fosse il proprietario del bene;
- la detenzione deve essere stata acquisita in modo pacifico, ossia senza atti violenti;
- la detenzione deve essere stata acquisita in modo non clandestino, ossia di nascosto o con sotterfugi;
- la detenzione deve essere continuativa: non deve essere stata interrotta per almeno 1 anno;
- il titolare del bene non deve, nel corso dei 20 anni, aver notificato un atto giudiziario per rivendicare la proprietà.
Se manca anche uno solo di questi presupposti non si verifica l’usucapione.
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Atti che fanno scattare l’usucapione
Il primo dei punti che abbiamo appena elencato è forse il più importante: è su di esso che vanno concentrati gli sforzi, in un eventuale processo, al fine di fornire al giudice la prova dell’usucapione.
In pratica, è necessario che il detentore abbia compiuto, alla luce del sole (ossia pubblicamente), almeno un atto che denoti la sua volontà di comportarsi sul bene come se fosse il legittimo proprietario. Egli cioè si deve essere arrogato un potere che la legge non gli riconosce. È da questo momento che inizia a decorrere il termine di 20 anni. Quindi, dinanzi a un soggetto che
Allo stesso modo, nel caso in cui il detentore riconosca l’altrui proprietà non ci può essere usucapione. Si pensi a chi, in modo esplicito, invii una lettera al proprietario del bene dichiarando di non aver intenzione di usucapire il suo terreno. Si pensi anche a chi paga un canone di affitto per un terreno o un appartamento, in tal modo dimostrando di non essere il titolare. Si pensi infine a chi riconosce al titolare di un fondo una
La causa
Anche se l’usucapione scatta automaticamente, è sempre necessaria una sentenza del giudice che accerti la sussistenza dei presupposti dell’usucapione stessa e dichiari il passaggio di proprietà che deve poi essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.
È dunque necessario presentare una domanda di usucapione presso il tribunale competente, quello cioè ove si trova l’immobile. A questo punto, il tribunale esaminerà la documentazione presentata e tutte le prove fornite dal possessore.
Prima della causa è necessario effettuare il tentativo di mediazione che, se andato a buon fine, può evitare il giudizio ed è titolo sufficiente per l’iscrizione nei pubblici registri.
Si comprende quindi che la sentenza del giudice sostituisce l’eventuale atto notarile nei comuni atti di compravendita o donazione: una volta che il tribunale ha infatti accertato l’usucapione non è necessario poi rivolgersi a un notaio ma è sufficiente presentare la sentenza stessa all’ufficio del territorio per la “voltura” della proprietà del terreno.
Le modalità del possesso
Abbiamo detto che il possesso deve essere esclusivo, pacifico e in buona fede.
L’esclusività significa che il possesso non deve essere condiviso con altri; la pacificità significa che non deve essere stato alcun conflitto sulla proprietà del bene; la buona fede significa che il possesso deve essere stato acquisito senza alcuna malizia o dolo.
L’usucapione scatta in presenza di un comportamento continuo ed ininterrotto, pubblico – ossia esteriorizzato -, inequivoco ed oggettivamente diretto all’esercizio dei diritti e delle prerogative corrispondenti al diritto di proprietà.
Il parcheggio dell’auto su un terreno non basta per l’usucapione
Il parcheggio di un’autovettura in una certa area del terreno non integra uno degli atti a partire dal quale far scattare il termine di 20 anni per l’usucapione. Tale condotta non è di per sé espressione di un’attività materiale incompatibile con l’altrui diritto di proprietà; inoltre, essa non ha la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene [1].
La coltivazione del terreno non basta per l’usucapione
Secondo la Cassazione
Quindi, in caso di comodato, il detentore dovrebbe provare, qualora il bene immobile sia utilizzato per la coltivazione, oltre al fatto di aver coltivato il fondo, anche di aver posto in essere condotte incompatibili con le facoltà tipiche del comodatario, travalicando i limiti tipici del comodato, esercitando delle tipiche attività che spettano solo al titolare del diritto di proprietà sul bene (ad esempio, il comodatario di un appartamento per civile abitazione che lo adibisce ad esercizio commerciale mutando l’accatastamento nei pubblici registri).
Anche il tribunale di Latina [3] ha confermato questa visione: «Ai fini della prova degli elementi costitutivi dell’usucapione non è sufficiente la sola coltivazione del fondo perché la coltivazione da sola non esprime l’intento del coltivatore di possedere il bene. Tale attività di coltivazione del fondo e l’utilizzo dello stesso per l’allevamento di animali può essere infatti ben compatibile con una relazione materiale tra il soggetto ed il bene fondata su un titolo convenzionale ovvero sulla mera tolleranza del proprietario».
Il deposito sul terreno di materiale
L’aver utilizzato il terreno per il deposito di materiale non è sufficiente per l’usucapione. Difatti, secondo la Cassazione
Cosa fa scattare l’usucapione di un terreno?
Gli atti che fanno scattare l’usucapione del terreno sono quelli che denotino l’intenzione di comportarsi sull’immobile come proprietari esclusivi. Lo sono ad esempio:
- la recinzione e la chiusura con una porta o cancello le cui chiavi non vengono consegnate al proprietario;
- il cambio di destinazione del terreno;
- l’abbattimento di alberi e siepi o lo spianamento del terreno;
- la realizzazione di un fabbricato sul terreno o l’abbattimento di uno già preesistente.
Come difendersi dall’usucapione di un terreno?
Il proprietario del terreno che voglia evitare il compimento del ventennio per l’usucapione non può limitarsi a inviare una lettera raccomandata a/r con l’intimazione a lasciare l’immobile. È necessaria la notifica di un atto giudiziario rivolto ad avviare una causa per la rivendicazione del possesso o della proprietà del bene. Non è però necessario anche coltivare la relativa causa: è sufficiente cioè la semplice consegna, tramite ufficiale giudiziario, dell’atto processuale in questione.
Un’alternativa potrebbe essere quella di far firmare al possessore un atto in cui questi riconosce esplicitamente l’altrui proprietà, ossia dichiara di riconoscere come legittimo proprietario del bene il sig.. … La lettera deve essere chiaramente datata.