Il regolamento condominiale contrattuale può essere modificato?
Qual è la differenza tra regolamento assembleare, convenzionale e misto? In quali casi è obbligatorio e quali maggioranze servono?
La legge impone ai condomini con almeno undici proprietari di approvare un regolamento che disciplini l’uso delle cose comuni. Nel caso in cui l’assemblea non decida, ciascun condomino può fare ricorso al tribunale affinché il giudice proceda all’approvazione dello stesso. È in questo contesto che si inserisce il seguente quesito: il regolamento condominiale contrattuale può essere modificato?
Per rispondere a questa domanda occorre innanzitutto spiegare qual è la differenza tra regolamento contrattuale e assembleare e quali maggioranze occorrono
Indice
Che cos’è il regolamento condominiale?
Il regolamento è il documento che contiene le norme fondamentali circa il funzionamento del condominio.
Per la precisione, la legge dice che il regolamento deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché quelle per la tutela del decoro dell’edificio e relative all’amministrazione [1].
Possiamo quindi definire il regolamento come lo “statuto interno” del condominio.
Il regolamento condominiale è obbligatorio?
Il regolamento è obbligatorio solo negli edifici con più di dieci condòmini; in tutti gli altri, l’approvazione è meramente facoltativa.
Quando il regolamento è obbligatorio, l’assemblea è tenuta ad adottarne uno; in caso contrario, qualunque condomino, singolarmente, potrà sottoporre all’
Chiunque può assumersi l’onere di redigere il regolamento per poi farlo approvare all’assemblea (o, in mancanza, al giudice).
Regolamento assembleare e contrattuale: differenze
Il regolamento può essere di due tipi:
- assembleare, quando viene approvato a maggioranza dall’assemblea. Per la precisione, la legge ritiene valida l’approvazione votata dalla maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore complessivo dell’edificio (500 millesimi);
- contrattuale (o convenzionale), quando è approvato all’unanimità oppure è predisposto dall’originario proprietario dell’edificio e poi fatto recepire all’interno dei singoli rogiti con cui i condòmini hanno acquistato le unità immobiliari.
Solo il regolamento contrattuale, poiché voluto (o accettato) da tutti i proprietari, può incidere sui diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e addirittura sui diritti dei singoli all’interno di ogni proprietà.
Ad esempio, il regolamento contrattuale può assegnare i posti auto solamente ad alcuni condòmini escludendone altri, oppure attribuire il lastrico alla proprietà esclusiva del condomino dell’ultimo piano.
Il regolamento contrattuale può anche impedire il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari, proibendo che al loro interno si svolgano determinate attività.
Il regolamento contrattuale potrebbe perfino modificare gli ordinari criteri di ripartizione delle spese, stabilendone alcuni diversi da quelli previsti dalla legge.
Va poi precisato che, a differenza del regolamento assembleare, quello contrattuale può essere trascritto per renderlo opponibile ai terzi.
Cos’è il regolamento misto?
Nulla vieta che, all’interno di un regolamento, alcune clausole siano approvate all’unanimità e altre a maggioranza: si parla in tale circostanza di regolamento misto. In questa ipotesi, solo le clausole “contrattuali” potranno incidere sui diritti dei condòmini, così come spiegato nel precedente paragrafo.
Si può modificare il regolamento contrattuale?
Ogni tipo di regolamento può essere modificato, con le maggioranze che sono servite per la sua approvazione originaria. Di conseguenza:
- il regolamento assembleare potrà essere modificato in ogni momento con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 500 millesimi;
- il regolamento contrattuale può essere modificato, ma solo con il voto unanime dei condòmini.
Quanto appena detto vale anche nell’ipotesi di
Peraltro, le clausole aventi natura contrattuale, a differenza delle altre, possono essere modificate in qualsiasi sede; non è necessaria dunque la convocazione dell’assemblea: ciò che importa è che la loro modifica venga effettuata su accordo di tutti i condòmini, ad esempio nello studio di un avvocato o di un notaio.