Il regolamento di condominio deve essere firmato?
È valido un regolamento approvato dall’assemblea ma non sottoscritto dai condòmini presenti né dal presidente o dal segretario?
Il regolamento condominiale è obbligatorio negli edifici con almeno 11 proprietari diversi; in tutti gli altri casi la sua approvazione è rimessa alla discrezionalità dei condòmini, i quali possono anche decidere di non adottarne uno e di adeguarsi alle regole imposte dal Codice civile. È in questa cornice che si inserisce il seguente quesito: il regolamento condominiale deve essere firmato? Se sì, da chi?
Sin da subito va detto che sul punto la legge non dice nulla. Occorre quindi interpretare il dato normativo per poter rispondere a questa domanda, distinguendo tra
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Chi scrive il regolamento condominiale?
Secondo la legge, ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente [1].
In realtà, il regolamento condominiale può essere redatto da chiunque, anche da una persona estranea al condominio; ciò che conta è che, alla fine, sia approvato dall’assemblea. Si pensi al regolamento preparato da un avvocato e poi portato da uno dei condòmini in riunione affinché si deliberi su di esso.
Nella prassi, spesso è l’amministratore a occuparsi del compito.
Come si approva il regolamento di condominio?
Il regolamento condominiale deve essere approvato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Se l’assemblea non raggiunge il quorum necessario e il regolamento è obbligatorio, allora ciascun condomino può rivolgersi al tribunale affinché sia il giudice ad approvarlo.
Il regolamento condominiale va firmato?
Il regolamento di condominio, per essere valido, deve essere firmato? Sul punto la legge non dice nulla. Poiché però si ritiene che la firma non sia elemento indispensabile nemmeno del verbale
, se ne desume che il regolamento non deve necessariamente essere sottoscritto.Pertanto, affinché un regolamento di condominio sia valido occorre semplicemente che sia approvato dall’assemblea con le maggioranze viste nel precedente paragrafo.
Nella prassi, però, non è infrequente che il regolamento venga fatto firmare da tutti i condòmini intervenuti all’assemblea, oltre che dal presidente e dal segretario.
Una volta approvato, il regolamento venga allegato al registro dei verbali delle assemblee. Da tanto si desume che unico elemento indispensabile del regolamento è la forma scritta, esattamente come il verbale.
Il regolamento contrattuale deve essere firmato?
Diverso è invece il caso del
Che il regolamento contrattuale debba essere sottoscritto si desume non solo dalla sua natura negoziale ma anche da un’ulteriore circostanza, e cioè dal fatto che, per essere opponibile ai terzi, deve essere trascritto nei registri della conservatoria: non potrebbe infatti essere soggetto a trascrizione un atto “anonimo”, non firmato da alcuno.
Il regolamento è contrattuale anche quando è imposto dall’originario costruttore
Ebbene, anche in questa circostanza occorre la sottoscrizione di tutti, anche se questa non avviene contestualmente da parte di ogni proprietario bensì in tempi diversi, ciascuno al momento della firma del rogito.
Il regolamento può essere impugnato?
Il regolamento contrario alla legge può essere impugnato entro trenta giorni dalla sua approvazione. Nello stesso termine può altresì essere impugnata la deliberazione adottata in assenza dei quorum di legge.