I lucernari sono condominiali?
Per stabilire la proprietà del lucernario sul tetto occorre verificare chi trae concreto beneficio dall’utilità che deriva dallo stesso.
Buona parte delle liti condominiali riguarda la corretta ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione delle parti comuni, cioè di quei beni che appartengono in maniera indivisa e pro quota a ciascun proprietario. È in questo contesto che si inserisce il seguente quesito: i lucernari sono condominiali?
Per rispondere a questa domanda occorre innanzitutto verificare cosa dice il titolo, cioè l’atto di acquisto della proprietà condominiale; in assenza di indicazioni precise, occorrerà verificare chi beneficia del bene. Ma procediamo con ordine.
Indice
Che cos’è un lucernario?
Il lucernario è un’apertura praticata sulla copertura di un edificio per illuminare il sottotetto o comunque gli ambienti sottostanti.
In pratica, il lucernario è una finestra per il tetto, utile a dare luce al sottotetto o alla soffitta che, altrimenti, si ritroverebbero immersi nell’oscurità.
I lucernari sono parti comuni?
La legge [1] non spiega se i lucernari sono parti comuni. Per individuarne la natura occorre quindi innanzitutto verificare cosa prevede il titolo, cioè l’atto con cui è stato acquistata l’unità immobiliare in condominio.
Se il rogito non dice nulla, allora bisogna verificare se il lucernario, per le caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato all’uso comune o meno.
Da tanto deriva che, se il lucernario serve a dare aria e luce all’immobile di proprietà privata, allora dovrà ritenersi bene di titolarità esclusiva; al contrario, se il lucernario assolve principalmente a una funzione estetica, costituendo elemento funzionale al decoro architettonico dell’edificio, allora dovrà ritenersi bene comune.
Per la precisione, secondo la giurisprudenza, i lucernari di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, anche se inseriti nella facciata dello stabile condominiale, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, salvo che, per la peculiare
Da tanto deriva che la maggior parte delle volte i lucernari sono di proprietà privata anziché condominiale.
Chi paga la manutenzione dei lucernari?
Quanto appena detto circa la proprietà dei lucernari si riflette, ovviamente, anche sulla ripartizione delle spese per la loro conservazione e manutenzione, con la conseguenza che:
- se il lucernario è privato, le spese graveranno esclusivamente in capo al titolare,
- se il lucernario è condominiale, i costi dovranno essere divisi tra tutti i proprietari.
In quest’ultimo caso, non è detto che le spese inerenti al lucernario debbano necessariamente essere divise esclusivamente in proporzione ai
Secondo la legge [3], qualora sussistano beni comuni destinati a servire i condòmini in misura diversa, le spese relative alla loro manutenzione devono essere ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino possa farne (cosiddetto criterio dell’utilizzazione differenziata).
In applicazione di questo principio, quindi, anche qualora il lucernario possa considerarsi comune, le relative spese per la sua manutenzione devono essere egualmente poste a carico del solo condomino che ne trae utilità.
Da tanto deriva che il condomino o i condòmini che maggiormente beneficiano dell’aria e della luce offerta dal lucernario saranno tenuti a contribuire in misure superiore alle spese di conservazione e manutenzione dello stesso.
Infiltrazioni dal tetto: chi paga se ci sono i lucernari?
La giurisprudenza [4] ha affermato che, se dalla copertura del condominio provengono infiltrazioni d’acqua che causano danni al proprietario dell’appartamento che sta di sotto, l’intera compagine è tenuta a pagare il risarcimento, anche qualora sulla sommità del fabbricato vi siano lucernari di proprietà esclusiva, se la causa delle infiltrazioni è dovuta all’ammaloramento dello strato di copertura dell’edificio, nulla avendo il fenomeno infiltrativo a che vedere con la presenza di detti lucernari.