La natura giuridica del condominio
Qual è la differenza tra società ed ente di gestione? Il condominio ha un patrimonio autonomo? I singoli proprietari possono agire a tutela dei beni comuni?
Il condominio agisce in maniera unitaria nell’interesse di tutti i proprietari che ne fanno parte. Per fare ciò, i condòmini si riuniscono periodicamente in assemblea per assumere le decisioni più importanti, tra le quali c’è anche la nomina dell’amministratore, il rappresentante legale dell’intero edificio. Con questo articolo ci concentreremo su un aspetto particolare: spiegheremo qual è la natura giuridica del condominio.
Si tratta di un quesito che ha risvolti pratici molto importanti, ad esempio in tema di
Indice
Il condominio è una società?
Il condominio non è equiparabile a una società. Contrariamente a quest’ultima, infatti, il condominio non ha un patrimonio proprio: tutti i beni sono infatti di proprietà dei singoli condòmini, i quali ne posseggono una quota ciascuno in ragione dei millesimi di cui sono titolari.
Il condominio non ha nemmeno personalità giuridica
Al contrario, le società operano sul mercato con un patrimonio sociale e come un soggetto del tutto autonomo rispetto ai soci; è quindi la società, e non il singolo socio, ad essere titolare dei diritti e degli obblighi che nascono dallo svolgimento dell’attività sociale.
Qual è la natura giuridica del condominio?
La giurisprudenza [1] ritiene oramai da tempo che il condominio sia un ente di gestione. Cosa significa? Vuol dire che il condominio è un ente che permette di amministrare meglio i beni di cui i condòmini sono comproprietari, senza che questi ultimi perdano la possibilità di agire individualmente per la tutela dei propri interessi.
La legittimazione dell’amministratore, infatti, non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni, di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione o di intervenire nei giudizi intrapresi dall’amministratore.
Ad esempio, se l’amministratore non interviene a tutela di un bene comune illegittimamente occupato da terzi, qualunque condomino potrà farlo, ad esempio dando incarico a un avvocato per intraprendere le necessarie azioni legali.
In quanto ente di gestione, il condominio è privo di personalità giuridica; infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune fa capo ai singoli condòmini. Agli stessi sono imputabili i
In conclusione, quindi, anche se il condominio svolge delle attività in maniera autonoma, è una realtà che non può essere distinta dalle figure dei singoli condòmini: ciò significa che ciascun proprietario potrà agire come soggetto giuridico, sia in nome del condominio, sia sostituendosi ad esso (ad esempio, quando l’amministratore rimane inerte).
A cosa serve il condominio?
Alla luce di quanto appena detto possiamo affermare che il condominio è una sorta di “invenzione giuridica” che serve ai proprietari per agire in maniera unitaria al fine di meglio tutelare i propri interessi.
Mettiamo il caso che l’edificio condominiale subisca un danno a causa dei lavori intrapresi della palazzina limitrofa. Se ogni condomino dovesse agire per conto proprio si verrebbero a creare tante azioni legali, ognuna intrapresa solo per tutelare la propria quota di proprietà, con conseguente perdita di tempo e frammentazione dell’azione giudiziaria intrapresa.
Al contrario, il condominio agisce unitariamente in modo da meglio tutelare le ragioni di tutti i suoi proprietari, i quali poi divideranno pro quota quanto spettante (ad esempio, l’importo ottenuto a titolo di risarcimento dei danni).
Lo stesso dicasi quando l’assemblea si riunisce per approvare l’esecuzione di alcuni lavori: se ognuno agisse indipendentemente dagli altri si verrebbe a creare una situazione di grave confusione che potrebbe portare al completo stallo.
Il condominio serve quindi a garantire una migliore gestione della comunione tra proprietari.