Come vendere una quota di un immobile
Come uscire dalla comproprietà di un immobile e vendere la propria quota?
La comproprietà di un immobile può essere fonte di conflitti, soprattutto quando i comproprietari hanno difficoltà a trovare un accordo sulla gestione del bene. La legge stabilisce tuttavia che per l’eventuale vendita è necessario il consenso di tutti i comproprietari: non basta cioè la semplice maggioranza. Ciò nonostante, in assenza di un accordo, ciascun proprietario può rivolgersi al giudice affinché sciolga la comunione: nessuno infatti può essere costretto a restare proprietario di un bene che non vuole.
In questa guida spiegheremo come vendere una quota di un immobile: analizzeremo le diverse soluzioni per uscire dalla comproprietà della casa o di un terreno, spiegandole attraverso esempi pratici e concreti, per affrontare ogni situazione in modo efficace ed efficiente.
Indice
Da dove deriva la comproprietà?
La comproprietà può sorgere in diversi modi:
- per eredità: è il caso di più eredi che ereditano ciascuno una quota dello stesso immobile. Tra loro si forma ciò che tecnicamente si chiama «comunione pro indiviso»: ogni erede infatti ha una quota ideale dell’intero bene e non una specifica porzione. Le quote sono quelle decise nel testamento o, in assenza di testamento, dal codice civile;
- per contratto: potrebbe succedere che due o più persone decidano di acquistare un bene e di intestarlo a ciascuna di queste, secondo quote decise dalle stesse parti; oppure quando una persona, già proprietaria di un immobile, lo cointesta in un momento successivo a un’altra;
- per matrimonio: se marito e moglie optano per la comunione dei beni, ciascuno dei due è comproprietario, al 50%, di tutti i beni acquistati durante il matrimonio, anche se con denaro dell’altro.
Nel primo e nel secondo caso, ciascun comproprietario può sempre sciogliersi dalla comunione: può cioè, se non riesce a trovare un accordo con gli altri comproprietari, rivolgersi al giudice affinché venda il bene.
Ciò non è invece possibile nella comunione legale dei coniugi che permane fino a quando la coppia non si separa o finché non muore una delle due parti. Prima di ciò, dunque, nessun coniuge può vendere la propria quota sui beni rientranti nella comunione.
Mario, Roberta e Aurelio sono figli di Antonio. Alla morte di Antonio, i tre ereditano la casa di quest’ultimo. Ciascuno di loro vanterà un terzo della proprietà dell’immobile e ne resterà titolare finché non si procede alla divisione dell’eredità.
Giovanni e Maria sono conviventi. Giovanni intende comprare una casa ma, volendo tutelare Maria per il giorno in cui lui non ci sarà più, decide di cointestate l’immobile anche a lei. I due pertanto si recano dal notaio e firmano l’atto di compravendita. Il bene sarà cointestato a entrambi.
Riccardo e Saverio sono due amici che amano passare le vacanze in montagna. Ciascuno dei due non ha i soldi per comprare una casa e perciò decidono di unire le forze e acquistare uno chalet insieme, dividendone l’uso durante l’anno. Ricadio e Saverio saranno comproprietari del bene e potranno stabilire la quota spettante a ciascuno di questi. Chiaramente, chi ha la quota maggiore dovrà proporzionalmente pagare anche un importo superiore per le spese di gestione.
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Silvio e Alessandra sono sposati in regime di comunione dei beni. Silvio compra una casa. La casa è automaticamente anche di Alessandra per metà.
Come vendere la quota con accordo degli altri
Qui di seguito vedremo come uscire dalla comproprietà di un immobile esclusivamente per i casi della comunione ereditaria e per la comproprietà volontaria, a seguito di acquisto congiunto o cointestazione dell’immobile.
Non tratteremo il caso della comunione tra coniugi perché, come detto, in tal caso non è possibile vendere la quota della casa. Potrebbe succedere solo nel caso di coppia sposata in separazione dei beni, laddove i due coniugi decidano di comprare insieme lo stesso immobile o uno dei due decida di cointestare all’altro il bene già suo. Tuttavia questa ipotesi rientra nel secondo caso che abbiamo appena elencato, quello cioè della comproprietà “per contratto”.
La via più rapida e semplice per vendere la propria quota è la soluzione consensuale: i comproprietari possono trovare un accordo per dividere il bene in natura (se possibile) o per vendere le quote a uno di loro o a terzi.
Maria e Carlo potrebbero decidere di vendere la casa e dividere il ricavato, oppure Maria potrebbe acquistare la quota di Carlo, permettendogli di uscire dalla comproprietà.
Si tenga tuttavia conto che, nel caso di comunione ereditaria, ogni erede ha un diritto di prelazione sulla quota degli altri. Il che significa che chi intende vendere la propria quota dovrà prima fare l’offerta agli altri coeredi proponendo loro l’acquisto al medesimo prezzo offerto dal terzo. L’erede può solo accettare o rifiutare l’offerta: non può proporre condizioni di vendita diverse o un prezzo più basso. Dunque, solo a parità di condizioni con il terzo, l’erede prevale.
Per vendere la propria quota è necessario recarsi dal notaio con la parte acquirente. Se la quota viene venduta a uno dei comproprietari, la quota di questi si espanderà. Se invece viene venduta a un terzo, quest’ultimo acquisterà la quota del venditore, entrando nella stessa posizione di quest’ultimo: egli cioè potrà rivendicare la proprietà di una percentuale sull’intero bene.
Per vendere la quota di un immobile è necessario recarsi dal notaio. Come anticipato, salvo il rispetto del diritto di prelazione, non è necessario il consenso degli altri comproprietari, che pertanto non dovranno recarsi dal notaio.
Invece, se c’è l’accordo delle parti alla divisione del bene in natura (si pensi alla divisione di una villetta su due piani tra due fratelli), allora è necessario che tutti i comproprietari si rechino dal notaio per procedere alla divisione e all’accatastamento delle singole unità immobiliari.
Ricorrere alla divisione giudiziale
Se non si riesce a trovare un accordo tra i comproprietari, ciascun comproprietario può ricorrere al tribunale e chiedere la divisione giudiziale.
In questo caso, il giudice verificherà innanzitutto se è possibile dividere il bene in natura, cosa possibile solo nel caso di villette o case tali da rendere possibile realizzare più unità immobiliari tra loro indipendenti.
Se la divisione in natura non è possibile, il giudice verifica se uno dei comproprietari è intenzionato ad acquistare la quota di chi intende vendere.
In presenza di più offerenti, il giudice opterà per chi già vive nell’immobile o per chi ha la quota più grossa.
Se non è possibile trovare una soluzione neanche in tal modo, il giudice mette in vendita l’immobile tramite asta giudiziaria e poi ripartisce il ricavato tra i comproprietari. Sicché chi non voleva vendere sarà costretto a tale soluzione e quindi a cedere la propria quota.
Se c’è il provvedimento del giudice di assegnazione o vendita della casa, non è necessario recarsi dal notaio per vendere la propria quota.
Affrontare la comproprietà tra coniugi
Nel caso di comproprietà tra coniugi in regime di separazione dei beni, le soluzioni possono essere simili a quelle descritte sopra.
Se invece la coppia è sposata in regime di comunione dei beni, la divisione avverrà solo al momento della separazione. Anche in questo caso il giudice, incaricato di dividere le quote dell’immobile, procede prima a verificare se uno dei due coniugi vuol acquistare la quota dell’altro. In mancanza di ciò, si accerta se è possibile dividere il bene in due unità distinte. In caso contrario, il giudice mette in vendita il bene e divide il ricavato tra i due ex coniugi.
Anche in questo caso non è necessario recarsi dal notaio per la divisione del bene, essendo sufficiente il provvedimento del giudice.