Se accetto la proposta di acquisto devo pagare l’agenzia immobiliare?
Accettare la proposta d’acquisto non significa necessariamente dover pagare la provvigione all’agenzia immobiliare. La clausola che crea uno squilibrio a carico del consumatore anticipando il compenso è nulla. Scopriamo la verità su questo tema con una sentenza della Cassazione.
Una delle domande più comuni che si pongono le persone che stanno cercando di acquistare una casa riguarda il pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare. In particolare, molti si chiedono se, accettando la proposta d’acquisto, bisogna pagare la provvigione all’agenzia immobiliare. In questo articolo, esploreremo il tema alla luce di una recente sentenza della Cassazione.
Indice
Quando va pagata l’agenzia immobiliare?
Per comprendere a fondo il funzionamento della provvigione dell’agenzia immobiliare è necessario fare un passo indietro e analizzare il contratto di mediazione. La mediazione è un contratto a titolo oneroso in cui un soggetto, il mediatore, si impegna a favorire l’incontro tra due o più parti al fine di concludere un contratto. In campo immobiliare, il contratto di mediazione viene utilizzato per mettere in contatto i venditori di un immobile con i possibili acquirenti oppure i locatori con gli affittuari.
Ma qual è il ruolo dell’agenzia immobiliare in tutto questo? L’agenzia immobiliare svolge la funzione di mediatore, ossia di intermediario tra il venditore e l’acquirente dell’immobile. In cambio di tale servizio, l’agenzia ha diritto ad una provvigione, ossia un compenso che si basa generalmente su una percentuale del prezzo di vendita dell’immobile.
Tuttavia, è importante sottolineare che il diritto alla provvigione spetta all’agenzia immobiliare solo in determinati casi e solo in seguito alla conclusione effettiva dell’affare o comunque alla nascita di un vincolo giuridico che, in caso di inadempimento, consenta una tutela dinanzi al giudice. Il che significa che il diritto alla provvigione per l’agenzia immobiliare scatta anche se si è sottoscritto il semplice
Inoltre, ai sensi dell’articolo 1755 del Codice Civile prevede che la provvigione debba essere corrisposta solo quando l’affare è concluso grazie all’attività svolta dal mediatore il quale deve aver cioè messo in contatto le parti tra loro.
All’accettazione della proposta di acquisto bisogna pagare l’agenzia immobiliare?
Quanto sopra detto significa che non è sufficiente accettare la proposta d’acquisto per far scattare il diritto alla provvigione in favore dell’agenzia immobiliare. La sentenza della Cassazione del 11 aprile 2023 [1] ha confermato questo principio, ribadendo che il pagamento della provvigione è
Poniamo il caso di Maria che ha accettato la proposta d’acquisto per una casa tramite un’agenzia immobiliare. Tuttavia, il promittente venditore si rifiuta di firmare il contratto preliminare perché non è d’accordo sulle modalità di pagamento indicate da Maria. In questo caso, la proposta irrevocabile d’acquisto non comporta l’obbligo di pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare, poiché si tratta di un accordo preparatorio e non ancora di un contratto definitivo.
Può il contratto di mediazione prevedere il pagamento della provvigione prima?
Secondo la Cassazione, il principio appena indicato è inderogabile anche dall’accordo delle parti. In altre parole, l’eventuale inserimento di una clausola nel contratto che preveda la
Pertanto, nel caso in cui il venditore dell’immobile accetti la proposta irrevocabile d’acquisto, ma non si arrivi effettivamente alla conclusione dell’affare, l’agenzia immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione. In questo caso, la proposta irrevocabile d’acquisto può essere considerata solo un accordo preparatorio, destinato a fissare il contenuto del successivo negozio che avrebbe dovuto assumere natura di vero e proprio contratto preliminare.
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione
Inoltre, è importante sottolineare che il diritto alla provvigione spetta all’agenzia immobiliare solo se il contratto di mediazione è stato regolarmente sottoscritto dalle parti e se le relative clausole sono state rispettate. In caso contrario, l’agenzia non ha diritto alla provvigione.
In sintesi, se si accetta la proposta d’acquisto, ma non si arriva effettivamente alla conclusione dell’affare, l’agenzia immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione.
Accordi preparatori irrilevanti
L’accordo preparatorio, quindi, non è vincolante come un contratto preliminare, ma è solo una puntazione di contratto destinata a fissare il contenuto del successivo negozio che dovrebbe assumere natura di contratto preliminare. Questo significa che, anche se il promittente venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, non è sufficiente a far scattare la provvigione a favore dell’agenzia immobiliare.
Poniamo il caso di Marco, il quale ha deciso di vendere la sua casa e si è rivolto ad un’agenzia immobiliare per la vendita dell’immobile. Dopo qualche settimana, l’agenzia immobiliare gli presenta una proposta irrevocabile di acquisto da parte di una coppia di acquirenti. Marco accetta la proposta irrevocabile, ma successivamente si rende conto che le condizioni di pagamento indicate sono diverse da quelle concordate durante le trattative. Marco rifiuta quindi di sottoscrivere il contratto preliminare. In questo caso, l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione, in quanto non si è concluso l’affare. L’accordo preparatorio rappresentato dalla proposta irrevocabile non è vincolante come un contratto preliminare e non è sufficiente a far scattare la provvigione a favore dell’agenzia immobiliare. La provvigione spetta all’agenzia solo in caso di conclusione effettiva dell’acquisto dell’immobile.
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Conclusioni
Come abbiamo visto, l’accettazione della proposta d’acquisto non implica automaticamente l’obbligo di pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare. La provvigione è dovuta solo al momento della conclusione dell’affare e le clausole che creano uno squilibrio a carico del consumatore anticipando il compenso sono nulle. È importante, quindi, prestare attenzione alle condizioni stabilite nel contratto di mediazione e fare sempre riferimento alla legge per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese.
FAQ
Accettare la proposta d’acquisto implica l’obbligo di pagare la provvigione all’agenzia immobiliare?
No, non necessariamente. Come affermato dalla Cassazione, la provvigione è dovuta solo al momento della conclusione dell’affare e non basta l’accettazione della proposta d’acquisto per far scattare l’obbligo di pagamento.
Cosa prevede la legge in materia di pagamento della provvigione?
La legge prevede che il pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare sia strettamente connesso alla conclusione dell’affare, come previsto dall’articolo 1755 del Codice Civile.
È possibile inserire clausole che anticipano il pagamento della provvigione?
No, secondo la sentenza della Cassazione, è nulla la clausola che crea uno squilibrio a carico del consumatore anticipando il momento in cui matura il diritto alla provvigione.