Provvigione all'agenzia immobiliare dopo la scadenza del mandato
È giusto pagare la provvigione all’agenzia immobiliare dopo la scadenza del mandato? Ecco alcuni chiarimenti basati sulle norme del Codice Civile e la giurisprudenza in materia.
Acquistare un immobile direttamente dal venditore dopo la scadenza del mandato di vendita affidato a un’agenzia immobiliare può sollevare dubbi riguardo all’obbligo di pagare la provvigione all’agenzia. In questo articolo, analizzeremo le questioni relative alla provvigione e all’intervento del mediatore alla luce delle norme del Codice Civile e della giurisprudenza.
Indice
Cos’è il diritto alla provvigione?
Partiamo da un esempio pratico. Tizio visita un immobile proposto da un’agenzia immobiliare ma decide di non procedere all’acquisto. Successivamente, dopo la scadenza del mandato dell’agenzia, compra lo stesso immobile direttamente dal venditore. L’agenzia può richiedere il pagamento della provvigione?
L’articolo 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. A tal fine non è neanche necessaria l’esistenza di un contratto di mandato all’agente: è sufficiente infatti che la sua attività, accettata dalle parti, abbia portato queste a concludere un atto giuridicamente vincolante.
La giurisprudenza ha chiarito che l’attività di mediazione non si limita al semplice contatto tra il mediatore e l’acquirente, ma richiede una precedente attività preparatoria. Deve inoltre sussistere un rapporto di causa-effetto tra l’iniziativa del mediatore e la conclusione dell’affare, anche in concorso con altri fattori causali.
Come stabilire se l’attività del mediatore è stata determinante nella conclusione dell’affare?
Esempio: Caia visita un immobile proposto da un’agenzia immobiliare e in seguito decide di acquistarlo direttamente dal venditore dopo la scadenza del mandato dell’agenzia. Quali elementi possono far ritenere che l’agenzia abbia svolto un ruolo determinante nell’affare?
Risposta: La giurisprudenza ha stabilito diversi criteri per valutare se l’attività del mediatore è stata determinante nella conclusione dell’affare. Tra questi, rientrano tutte le operazioni che precedono e seguono la visita dell’immobile, finalizzate a mettere in contatto l’acquirente con il venditore. La semplice indicazione di un potenziale acquirente o venditore, invece, non è sufficiente a meno che non si configuri come contributo causale rilevante alla conclusione del contratto.
In quali casi il mediatore non ha diritto alla provvigione?
Esempio: Sempronio visita un immobile proposto da un’agenzia immobiliare, ma dopo un primo periodo di trattative decide di non procedere all’acquisto. Successivamente, il venditore contatta direttamente Sempronio e riescono a concludere l’affare senza l’intervento dell’agente immobiliare. L’agenzia può richiedere il pagamento della provvigione?
Risposta: La giurisprudenza ha stabilito che il mediatore non ha diritto alla provvigione quando una prima fase di trattative
Invece se le parti stipulano il contratto preliminare ma poi non giungono al rogito, la provvigione va corrisposta comunque.
Se il contratto con l’agenzia è scaduto bisogna pagare la provvigione?
Da quanto si è appena detto è facile comprendere che il diritto alla provvigione dell’agente che ha messo in contatto le parti è dovuto indipendentemente dalla validità del contratto, per il solo fatto che queste hanno concluso un accordo vincolante (come il compromesso). Sicché, non serve aspettare la scadenza del contratto di mandato per evitare di corrispondere la provvigione.
La provvigione però non è dovuta se dalla scadenza del mandato passa molto tempo e le parti intavolano nuove trattative sulla base di presupposti e condizioni completamente diverse.
Qual è la misura della provvigione dovuta al mediatore?
Esempio: Mevio visita un immobile proposto da un’agenzia immobiliare e decide di acquistarlo direttamente dal venditore dopo la scadenza del mandato dell’agenzia. Qual è la percentuale di provvigione dovuta all’agenzia, se fosse dimostrato che il suo intervento è stato determinante nella conclusione dell’affare?
Risposta: L’articolo 1755, comma 2, del Codice Civile stabilisce che la misura della provvigione e la rispettiva quota a carico di ciascun contraente sono preventivamente concordate, oppure, con carattere sussidiario, stabilite in base alle tariffe professionali o agli usi. In difetto, il compenso è determinato dal giudice secondo equità. La provvigione è quindi calcolata in base al valore dell’affare, solitamente in percentuale. Nella fattispecie, la provvigione dovrebbe essere stata pattuita tra parte venditrice e mediatore al conferimento dell’incarico.