Cosa cambia per l'inquilino con la cedolare secca?
Il conduttore ci guadagna qualcosa sulla scelta del proprietario di applicare il regime agevolato alla locazione?
Quando si parla di cedolare secca si fa riferimento ad un regime facoltativo per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Sono previsti il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto. Anche i contratti di locazione di tipo strumentale possono essere assoggettati a questo regime che, come abbiamo appena visto, riserva diversi vantaggi al proprietario. Ma
Il principale vantaggio per il conduttore è quello di non vedersi toccare il canone di affitto fino alla fine del contratto. Con l’applicazione della cedolare secca, infatti, il proprietario rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. Quindi, con la cedolare secca, l’importo del canone resta invariato per tutta la durata del contratto.
In più, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto. Queste imposte vengono normalmente divise tra locatore e locatario, pertanto il fatto di non doverle pagare garantisce un risparmio a entrambe le parti.
L’inquilino, inoltre, deve sapere che il proprietario è tenuto ad avvisarlo, con lettera raccomandata, della sua intenzione di applicare alla locazione il regime di cedolare secca, a meno che si tratti di una locazione breve, cioè di durata inferiore a 30 giorni. Così facendo, saprà che non sarà possibile avere un aumento dell’affitto. Se il locatore non invia questa comunicazione, il contratto di affitto rimane nel regime ordinario.
Infine, se il proprietario non registra il contratto entro 30 giorni dalla stipula, oltre a ricevere una sanzione subisce una forte riduzione del canone di affitto.
Indice
Quando viene applicata la cedolare secca?
È possibile optare per la
- alla registrazione del contratto;
- negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali.
Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie: significa che le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, bisogna confermare la cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
In ogni caso, la cedolare secca deve essere applicata per l’intero periodo di durata del contratto o della sua proroga. Il proprietario, però, ha la possibilità di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Viceversa, può anche esercitare nuovamente l’opzione del regime agevolato nelle annualità successive alla revoca. Questa, però, comporta il versamento dell’imposta di registro eventualmente dovuta.
In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se si è sempre optato per il regime della cedolare secca.
Quanto si paga di tasse con la cedolare secca?
Il regime di cedolare secca prevede due tipi di aliquote da applicare al reddito di locazione:
- l’aliquota del 10%: riguarda i contratti a canone concordato nei Comuni capoluogo di provincia, in quelli con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati, in quelli dichiarati in stato di emergenza prima del 2014 ed i contratti d’affitto a studenti universitari;
- l’aliquota al 21%: riguarda tutti i contratti a canone libero e gli affitti di locali commerciali.
La cedolare secca può essere applicata:
- sulle unità abitative appartenenti a qualsiasi categoria catastale tranne la A/10;
- sulle pertinenze come box, cantine o soffitte purché il loro affitto rientri in quello dell’abitazione;
- sui locali commerciali di categoria C/1 in locazione (negozi o botteghe).
La modalità di pagamento della cedolare secca è del tutto simile a quella prevista per il versamento dell’Irpef, cioè tramite modello F24, utilizzando i codici tributo:
- 1840 per la cedolare secca locazioni, acconto della prima rata;
- 1841 per la seconda rata;
- 1842 per il saldo.
È possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione se l‘importo non supera i 257,52 euro, altrimenti il pagamento si può rateizzare.