Cambiare la destinazione d'uso di un immobile: guida pratica
Scopri come bisogna fare per mutare la destinazione d’uso di un immobile, ad esempio da casa a ufficio , oppure da garage a locale commerciale: quali sono le categorie funzionali e gli esempi pratici di mutamenti rilevanti e non rilevanti.
Hai mai pensato di cambiare la destinazione d’uso di un immobile per adattarlo alle tue esigenze? Come si effettua un mutamento di destinazione d’uso? Quali sono le categorie funzionali e quando si considera un mutamento rilevante? Sappi che se la tua casa è accatastata come civile abitazione non puoi trasformarla in un negozio, così come non puoi dormire in un garage o in un ufficio, avendo questi destinazione diversa. Devi fare dunque una “pratica edilizia” per poter adattare l’immobile alle tue mutate esigenze. Ma
Indice
Cos’è il mutamento di destinazione d’uso?
Tutte le volte in cui un immobile o una unità abitativa deve essere utilizzata per scopi diversi da quelli per i quali è stata accatastata, bisogna prima effettuare un
Tale mutamento può riguardare le seguenti categorie funzionali:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;
- rurale.
Quando si considera un mutamento di destinazione d’uso rilevante?
Poniamo il caso di Tizio che trasforma il suo garage in un’abitazione. Il TAR Campania (sentenza n. 848 del 14 aprile 2023) ha stabilito che tale mutamento comporta il passaggio da una categoria funzionale all’altra, risultando urbanisticamente rilevante e richiedendo un permesso di costruire. Non è quindi sufficiente la SCIA.
Lo stesso vale per altri esempi, come il passaggio da un immobile produttivo a residenziale o da un laboratorio artigianale a un negozio di abbigliamento.
Come cambia il mutamento di destinazione d’uso con il decreto Salva Casa?
Il DL 69/2024 ha liberalizzato le modifiche alla destinazione d’uso. Salvo quanto diremo a breve in modo più approfondito, ecco le principali novità.
I mutamenti più frequenti saranno quelli “orizzontali”, cioè all’interno della stessa “categoria funzionale” (tra le cinque che si leggono nella scheda): ad esempio, una singola abitazione di categoria catastale A2 (civile) potrà «sempre» (salvo condizioni dei Piani regolatori generali locali) diventare singolo «ufficio» (categoria A10), perché ambedue gli usi appartengono alla categoria «residenziale». L’operazione (previa Scia) è valida anche in senso inverso (da ufficio a residenza) e vale altresì per il passaggio da deposito a laboratorio per unità che appartengano alla medesima categoria “commerciale”.
Un’ulteriore agevolazione, rispetto al transito «orizzontale» (nella stessa categoria), opera per i cambi di destinazione «verticali» (tra diverse categorie) che avvengano nei tessuti urbani. Ivi infatti, una singola unità residenziale può non solo passare «sempre» in una diversa categoria di uso (turistica, direzionale o commerciale) ma, se tale mutamento avviene in una zona urbanistica A (centro storico), B (adiacente il centro) o C (residenzaile di completamento), la Scia non deve nemmeno reperire parcheggi o aree verdi. Ciò consente ora il riuso residenziale di edifici produttivi a costi più ridotti rispetto a quelli previsti per nuove costruzioni, che restano soggette ai predetti oneri.
Quando è possibile un mutamento di destinazione d’uso tramite SCIA?
Se il mutamento di destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria funzionale, è possibile procedere con una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Ad esempio, trasformare un appartamento da uso residenziale a uso turistico-ricettivo non richiede un permesso di costruire ma soltanto una SCIA.
La legge ha esteso di recente le norme agevolative dei cambi d’uso, previste per le singole unità immobiliari, anche in caso di opere edilizie. È la modifica principale apportata alla parte del decreto Salva casa che regola questa materia. In questo modo, si conferma come nei cambi d’uso non sia l’intervento edilizio in sé a influire, quanto la funzione di tali cambi, ossia il nuovo uso che si assume all’interno della singola unità immobiliare.
Viene precisato, inoltre, cosa si intende per «senza opere», includendo anche gli interventi da eseguire in attività di edilizia libera. Si tratta di:
- manutenzione ordinaria;
- alcuni interventi di eliminazione delle barriere architettoniche;
- tutte le casistiche indicate come attività libera nel Dpr 380/2001 (articolo 6), nel Glossario dell’attività libera (Dm 2 marzo 2018) e nelle diverse leggi regionali.
Il caso del magazzino trasformato in un’area di vendita al dettaglio
Il TAR Lombardia, nella sentenza n. 843 del 4 aprile 2023, ha evidenziato che se si trasforma un magazzino in un’area di vendita al dettaglio si realizza un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e, pertanto, richiede un permesso di costruire.
Piani terra-seminterrati
I piani terra si possono mutare a qualsiasi destinazione, anche se seminterrati (ulteriore casistica aggiunta), secondo quanto disciplinato dalla legislazione regionale, che dovrà stabilire i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone dove i cambi sono applicabili.
Tale previsione riguarderà solo i cambi “verticali” ossia i mutamenti tra le diverse categorie funzionali (residenziale, commerciale, direzionale eccetera) e non quando il passaggio interesserà i cambi “orizzontali”, ossia tra le stesse categorie funzionali. In questo ultimo caso rimane ferma la sola possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. È, infatti, rimasta invariata la previsione secondo cui sono sempre consentiti i cambi di destinazione d’uso su singola unità immobiliare (sia orizzontali che verticali), ma ai Comuni resta la possibilità di fissare specifiche condizioni, oltre alla necessità di rispettare le normative di settore (sicurezza, paesaggistica eccetera).
Gli oneri di urbanizzazione: quando sono dovuti?
In alcuni casi, quando il cambio di destinazione richiede il permesso di costruire, è necessario versare al Comune – oltre al contributo per il permesso stesso – anche gli oneri di urbanizzazione. In particolare, questi sono dovuti nei casi di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, purché accompagnato da un incremento del carico urbanistico. In sostanza, si tratta di spese che l’amministrazione sostiene per rendere accessibile e utilizzabile un immobile con una nuova destinazione d’uso e che vengono redistribuiti tra i soggetti beneficiari delle opere di urbanizzazione.
Pertanto, gli oneri di urbanizzazione si applicano solo quando l’intervento determina un aumento del carico urbanistico.
Come valutare se un mutamento di destinazione d’uso comporta un aumento del carico urbanistico?
Per capire se un mutamento di destinazione d’uso comporta un aumento del carico urbanistico e quindi è necessario versare gli oneri urbanistici, occorre valutare caso per caso le peculiarità dell’intervento. Ad esempio, se un negozio viene trasformato in un ristorante, potrebbe essere necessario verificare se ciò comporta un incremento delle persone che frequentano l’immobile, degli impianti e delle infrastrutture necessarie per supportare la nuova attività.
In ogni caso è bene ricordare che anche la semplice richiesta del permesso di costruire è a pagamento.
Quali conseguenze se non si rispettano le norme sul mutamento di destinazione d’uso?
Il mancato rispetto delle norme in materia di mutamento di destinazione d’uso può comportare la contestazione del reato di
Come procedere per richiedere un permesso di costruire o una SCIA?
Per richiedere un permesso di costruire è necessario rivolgersi al Comune, e presentare la documentazione richiesta, che può variare a seconda della natura dell’intervento. In genere, è richiesto un progetto elaborato da un professionista abilitato, accompagnato da una relazione tecnica che descriva le caratteristiche dell’intervento e le motivazioni del mutamento di destinazione d’uso.
Cambi verticali destinazione prevalente
Nel caso in cui si volesse mutare la destinazione tra diverse categorie ossia in senso “verticale” (per esempio, passare da un esercizio commerciale a residenza o viceversa), è stato in sede di conversione confermato che tale possibilità è sempre consentita nelle zone A, B e C (centro storico, zone edificate, zone nuovi insediamenti). Sono escluse le zone rurali.
Per questi passaggi è stata, inoltre, modificata la previsione che li subordinava alla destinazione prevalente delle altre unità immobiliari.
Facciamo l’esempio di un edificio ricadente in zona A, dove l’uso prevalente è il residenziale e si vorrebbe riconvertire alcune unità immobiliari ad uso direzionale (per esempio, una banca): nel testo iniziale del decreto Salva casa, le norme agevolative non erano applicabili in quanto l’immobile era in una situazione di destinazione prevalente residenziale e bisognava conformarsi ad essa. Con le modifiche apportate in sede di conversione, questa operazione sarà ora possibile indipendentemente dalla destinazione d’uso prevalente dell’immobile, ferma restando sempre la possibilità per gli strumenti urbanistici di fissare specifiche condizioni.
Quando è richiesto il permesso di costruire
È stato confermato l’uso sempre della Scia per i cambi d’uso senza opere. Per i cambi con opere si fa riferimento al relativo titolo richiesto, ma se gli interventi rientrano in Cila si dovrà procedere comunque con Scia.
Su questo punto c’è così da registrare un passo indietro, considerato che molte Regioni prevedono da anni regimi più semplificati.