La scrittura privata è ora sufficiente per dimostrare la proprietà di una casa
Nuova apertura sulle intestazioni fittizie di immobili: la dichiarazione scritta del proprietario formale, contenuta in una scrittura privata, è prova del patto fiduciario.
Un’importante decisione della Cassazione ha recentemente ampliato le possibilità legali per comprovare la proprietà di un immobile, permettendo di evitare di ricorrere al notaio e di pagare le relative spese di un atto pubblico o di un’autentica delle firme. Secondo l’ordinanza n. 10472/2023, infatti, la proprietà può essere dimostrata anche attraverso una semplice scrittura privata. Non è necessario insomma l’atto pubblico. Affinché ciò avvenga è necessario che ci sia un patto tra le parti. È il cosiddetto
Ipotizziamo una persona che acquisti un immobile ma che, per ragioni fiscali o per timore di un pignoramento, lo intesti a un’altra. Se tra i due, un domani, dovesse sorgere una lite, come farebbe il primo a rivendicare il bene nonostante la proprietà sia formalmente dell’altro? Secondo l’ordinanza n. 10472/2023 della Cassazione, la proprietà del bene si può dimostrare anche con una semplice dichiarazione scritta dell’intestatario (il cosiddetto fiduciario). Questi può riconoscere, in qualsiasi momento (anche quindi successivo all’acquisizione formale della proprietà) di non essere l’effettivo titolare del bene. E può farlo, come dicevamo, con una semplice scrittura privata.
Se sussiste tale documento, il fiduciante (ossia colui che non figura come proprietario dell’immobile) è esonerato dall’onere di dimostrare l’esistenza del patto fiduciario.
Un accordo di questo tipo potrebbe essere molto utile in caso di coppie sposate o di conviventi in cui si voglia far figurare la proprietà in capo a un solo coniuge o partner quando invece il bene è dell’altro o è in comunione. In questo modo la scrittura privata, firmata anche dal solo fiduciario, elimina la necessità dell’atto notarile e risolve ogni possibile controversia in caso di separazione della coppia.
Una coppia acquista un immobile ma, per questioni fiscali, viene intestato solo al marito. Successivamente, l’uomo riconosce in una scrittura privata che metà della proprietà appartiene anche alla moglie. Se in seguito i due dovessero separarsi, la moglie potrebbe rivendicare la sua quota di proprietà mostrando la scrittura privata, anche se manca la sua firma.
Nell’ambito del diritto, i “patti fiduciari” sono accordi che coinvolgono due parti, dove una si impegna a trasferire un bene all’altra in futuro, secondo condizioni prestabilite dalle parti stesse, con l’impegno di restituirglielo a sua richiesta o entro un termine prestabilito. In pratica, potrebbe essere il caso di una persona che acquista un immobile ma lo intesti a qualcun altro per vari motivi di convenienza personale.
Se in futuro sorgesse una controversia, il fiduciante potrebbe rivendicare la proprietà dell’immobile grazie a questa scrittura privata, senza la necessità che vi sia un atto notarile. La Cassazione ha infatti riconosciuto che il fiduciante, ovvero colui che non figura come proprietario dell’immobile, non ha l’obbligo di dimostrare l’esistenza del patto fiduciario, a patto che disponga di un documento scritto in cui il fiduciario ammette di non essere il proprietario del bene.
Il valore di questa decisione della Cassazione risiede nell’apertura di nuove strade legali per dimostrare la proprietà di una casa, consentendo di superare la necessità di un atto notarile. Ciò potrebbe avere un impatto significativo su molte situazioni, comprese quelle in cui si desidera proteggere la proprietà in caso di debiti futuri o regolare la proprietà tra coppie sposate o conviventi. Una svolta importante, che rende più accessibile e flessibile il diritto immobiliare.