Modifica delle tabelle millesimali: quale maggioranza?
Più facile correggere errori nelle tabelle millesimali con il consenso della maggioranza, facilitando il processo di rettifica.
Le tabelle millesimali sono fondamentali per la distribuzione delle spese condominiali. È proprio sulla base di queste che viene determinata la partecipazione di ciascun condomino agli oneri economici che servono per la gestione degli impianti e delle cose comuni.
In linea generale la legge prevede che le modifiche alle tabelle millesimali necessitino del consenso di tutti i condomini. Tuttavia, ci sono situazioni in cui la modifica può essere approvata con la maggioranza dei voti, purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Vediamo dunque
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Qual è la regola per la modifica delle tabelle millesimali?
L’articolo 69 delle disposizioni attuative del Codice civile, modificato dalla riforma del 2012, stabilisce che i valori millesimali attribuiti a ciascun condomino possono essere rettificati o modificati solo all’unanimità. È interessante notare come tale norma non faccia distinzione tra regolamento contrattuale e non. Quindi anche le tabelle allegate a un regolamento non approvato all’unanimità possono essere cambiate solo con il consenso di tutti i condomini.
Quando è sufficiente la maggioranza per approvare le modifiche alle tabelle millesimali?
L’ordinanza n. 13099/2023 della Cassazione pubblicata il 12 maggio 2023 chiarisce due situazioni in cui la maggioranza è sufficiente:
- quando la modifica è dovuta a un errore che causa una divergenza tra il valore reale delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a loro attribuito dalle tabelle millesimali;
- quando le condizioni di una parte dell’edificio cambiano a causa di sopraelevazioni, incrementi di superfici o variazioni nel numero delle unità immobiliari, alterando di più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tali casi l’assemblea non ha solo il potere ma l’
Cosa significa “non adeguato alle necessità reali”?
Nel caso analizzato dalla Cassazione, un condomino contestava le nuove tabelle millesimali, affermando che erano state modificate a maggioranza non a causa di errori di calcolo, ma a causa di nuovi criteri e parametri utilizzati per determinare i valori delle proprietà individuali. L’assemblea aveva infatti indicato che le tabelle in vigore non erano “adeguate alle necessità reali”. Ma cosa significa esattamente questo termine?
La Cassazione ha confermato che, se le tabelle millesimali sono considerate “non adeguate alle necessità reali”, ciò rientra nella definizione di “errore“. In questo caso, non è richiesto il consenso di tutti i condomini per la modifica.
Un esempio pratico: se un balcone è stato ampliato e ora offre una vista panoramica, aumentando il valore dell’appartamento, le tabelle millesimali dovrebbero riflettere questo cambiamento. Se non lo fanno, potrebbe essere necessario correggere questo “errore”.