Quante deleghe può avere un condomino
Il confine tra la rappresentanza legale e l’accumulo di potere in condominio: una guida per capire il limite delle deleghe in assemblea.
Chi non ha mai desiderato delegare il proprio voto ad un altro condomino durante un’assemblea condominiale per evitare riunioni fino a sera tardi? Questa pratica è spesso utilizzata per garantire la partecipazione anche in caso di assenza fisica. Tuttavia, esistono dei limiti ben precisi previsti dalla legge.Quante deleghe può avere un condomino e come si stabilisce il numero massimo di deleghe che la stessa persona può detenere? Quali conseguenze legali può comportare il superamento di questi limiti? Si può delegare l’amministratore o un soggetto esterno? Ed ancora: si può esprimere il voto per corrispondenza, comunicando all’amministratore la propria volontà con una lettera da far pervenire prima della riunione?
Se anche tu ti sei posto queste domande, sei nel posto giusto. Questo articolo intende esplorare il tema delle deleghe in assemblea di condominio, chiarificando i limiti imposti dalla legge e analizzando la recente sentenza 214/2023 della Corte di Appello di Lecce.
Indice
Che cos’è la delega in assemblea di condominio?
La delega in assemblea di condominio è un atto scritto con cui un condomino conferisce ad un altro condomino o a terzi il potere di rappresentarlo durante l’assemblea, per votare in sua vece.
È un atto privato, che ha valore solo tra le parti e non anche nei confronti del condominio. Questa precisazione è assai importante ai fini di quanto a breve vedremo in merito alla validità dell’assemblea nel caso di “eccesso di delega” ossia di travalicamento dei poteri da parte del rappresentante.
Il conferimento della delega deve avvenire per iscritto, non potendo essere orale o telefonica. La forma dello scritto non viene indicata dalla legge, ritenendosi a riguardo che potrebbe trattarsi anche di un’email o altro supporto informatico.
Di norma però l’amministratore di condominio fornisce, insieme all’avviso di convocazione, un facsimile con un modello di delega. Le parti però possono redigerne un altro in autonomia, non essendovi formule prestabilite.
Cosa dice la legge sul limite di deleghe in condominio?
L’articolo 67, comma 1, del Codice Civile stabilisce che se i condomini sono più di venti, un singolo delegato non può rappresentare:
- più di un quinto dei condomini;
- e più di un quinto del valore proporzionale (ossia del totale dei millesimi).
La Corte di Appello di Lecce ha chiarito che per applicare il divieto devono concorrere entrambi i presupposti: sia quello del numero di condomini, sia quello dei millesimi. I due criteri non sono alternativi. Il che significa che se una persona rappresenta più di un quinto dei condomini che però hanno tutti pochi millesimi, tanto da non superare un quinto del totale, questi può raccogliere le deleghe.
Quindi, un rappresentante può avere deleghe anche da più di un quinto dei condomini, purché questi rappresentino meno di 200 millesimi e, viceversa, può avere deleghe da un numero di condomini che sia meno di un quinto del totale, anche se rappresenta più di un quinto del valore proporzionale.
Prendiamo un esempio: in un condominio di 34 unità, un delegato ha ricevuto la delega di soli 3 altri condomini. Secondo l’interpretazione della Corte di Appello di Lecce, nonostante il delegato rappresenti meno di un quinto del totale dei condomini (il limite non è superato), il limite potrebbe comunque essere considerato superato se queste 3 deleghe rappresentano più di un quinto del valore proporzionale.
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Quante deleghe può avere un condomino con meno di 20 condomini?
La legge stabilisce solo il limite di deleghe nei condomini con più di 20 condomini, quindi da 21 in su. Nulla dice invece per i condomini con 20 o meno di 20 condomini. Da ciò di desume che non sussiste alcun limite al numero di deleghe, sicché la stessa persona potrebbe rappresentare quanti condomini vuole, anche più di un quinto.
Si può delegare l’amministratore di condominio?
Sempre il citato articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce che non è mai possibile conferire delega all’amministratore di condominio, anche quando questi è uno dei condomini. E ciò vale sia quando il numero dei condomini è superiore a 20 che nelle altre ipotesi.
Si può delegare un amico?
Si possono delegare anche soggetti esterni, come un amico o un avvocato, senza che ciò possa influire sulla privacy degli altri condomini.
Che succede se un condomino supera il numero massimo di deleghe?
Secondo la sentenza della Corte di Appello di Lecce che abbiamo citato sopra, la votazione dell’assemblea approvata in violazione del numero massimo di deleghe è annullabile. Questa affermazione implica che l’assemblea debba essere contestata dinanzi al giudice entro massimo 30 giorni (che, per gli assenti, decorrono dalla comunicazione del relativo verbale e, per gli astenuti e i dissenzienti, dalla data della delibera stessa).
Che succede se il delegato vota in modo diverso dalla delega?
Di norma la delega non indica come il delegato dovrà votare, restando questo aspetto confidenziale tra le parti (ma nulla vieta che avvenga il contrario e che il delegante metta per iscritto al delegato come dovrà esprimersi al momento del voto).
Cosa succede se il delegato vota in modo difforme dalle istruzioni che gli erano state impartite? L’assemblea resta valida poiché l’accordo tra le parti non determina effetti nei confronti del condominio (diversamente chiunque potrebbe invalidare l’assemblea a proprio piacimento con questo stratagemma).
Pertanto tutto ciò che potrà fare il delegante è chiedere il risarcimento al delegato solo nei limiti in cui:
- il suo voto sia stato determinante ai fini della formazione della maggioranza assembleare;
- e sempre che dalla diversa decisione dell’assemblea gli sia derivato un danno effettivo, concreto e dimostrabile.
Si può votare per corrispondenza?
Il voto per posta non è ammesso, salvo nel caso di delibere totalitarie, quelle cioè da prendere all’unanimità, come nel caso di modifica definitiva dei criteri di ripartizione delle spese condominiali. Secondo infatti la Cassazione, tali decisioni hanno natura contrattuale e, proprio come coi contratti, il consenso può essere espresso anche in modo differito, ad esempio tramite corrispondenza nel nostro caso. Quindi ben può un condomino accettare una determinata decisione dell’assemblea facendolo sapere con una lettera raccomandata prima della delibera stessa o anche dopo.