Il condomino che non vuole fare causa può rifiutarsi di pagare?
Conviene non agire e aspettare che sia il condominio a farti causa?
Chi deve rivendicare un diritto è spesso disincentivato dall’agire in giudizio per via delle spese legali da affrontare e dell’incertezza nel recupero delle somme, specie dinanzi a chi non offre garanzie patrimoniali. A ciò si aggiunga il fatto che l’onere della prova spetta all’attore ossia a colui che dà il via alla causa. Ecco perché, a volte, in una contestazione tra due soggetti, è preferibile difendersi che attaccare. Meglio cioè attendere che sia eventualmente la controparte ad agire per prima in tribunale. Questa regola però non vale in condominio dove le contestazioni sono soggette a un termine di decadenza molto breve.
In questo breve articolo vedremo se e quando conviene non agire e aspettare che sia il condominio a farti causa: spiegheremo come comportarsi ed entro quanto tempo far valere i propri diritti. In sostanzia risponderemo a una domanda frequente: il condomino che non vuole fare causa può rifiutarsi di pagare? E che succede se si limita a difendersi e a non agire per primo? Ecco la risposta.
Contestazione della delibera di condominio
Per comprendere meglio la questione faremo un esempio. Ipotizziamo che, durante una riunione di condominio, si discuta sull’approvazione di alcuni lavori all’edificio. Uno dei condomini non è d’accordo e lo fa mettere a verbale; egli ritiene che la ripartizione delle spese debba avvenire secondo altri criteri. La mozione però viene approvata dall’assemblea. Il condomino contrario è fermo nell’intenzione di non pagare, ritenendo la delibera viziata. Però, non volendo affrontare costi del giudizio per l’impugnazione dell’assemblea, decide di attendere che sia l’amministratore ad agire contro di lui per il mancato versamento delle spese condominiali.
Un comportamento del genere è sbagliato e porterà a una certa condanna del debitore. Vediamo perché.
Indice
La contestazione differita dell’assemblea di condominio
Ci sono 30 giorni per opporsi alla delibera condominiale. Essi decorrono:
- dalla delibera: per gli astenuti e i dissenzienti;
- dalla comunicazione del verbale: per gli assenti.
Secondo la Cassazione, il termine per opporsi alla delibera dell’assemblea di condominio è perentorio e, una volta scaduto, non può più essere riesumato neanche con l’opposizione a decreto ingiuntivo.
Questo significa che se il condomino moroso non si fa parte attiva e non contesta la votazione entro 30 giorni, non potrà più opporsi al decreto ingiuntivo dell’amministratore.
Nell’esempio di poc’anzi, fa male il condomino a non agire e ad aspettare che sia il condominio ad azionare le vie legali nei suoi riguardi. Difatti una contestazione all’ingiunzione di pagamento, se prima non è intervenuta l’impugnazione della delibera condominiale nei 30 giorni, sarà tardiva e verrà rigettata. Dunque, scaduto il termine, non è più possibile difendersi.
L’eccezione alla regola: quando è possibile difendersi anche dopo 30 giorni
Esiste una sola eccezione alla regola appena affermata. La giurisprudenza distingue due tipi di vizi delle delibere condominiali: la nullità e l’annullabilità.
La nullità riguarda i vizi più gravi, quelli cioè che rendono la delibera insanabile. Ciò succede quando l’assemblea travalica le proprie competenze (ad esempio stabilendo dei limiti nell’uso delle proprietà esclusive, alienando beni comuni, modificando per sempre i criteri di ripartizione delle spese, deliberando dei lavori sugli appartamenti privati, ecc.).
L’annullabilità riguarda invece i vizi meno gravi come l’omessa o la tardiva convocazione, l’incompletezza dell’avviso di convocazione, l’errato conteggio dei quorum per l’approvazione di una delibera, ecc.
Ebbene, il termine di 30 giorni per la contestazione vale solo per le delibere annullabili. Sicché solo in questi casi (che comunque costituiscono la maggioranza) non basta rifiutarsi di pagare per sperare di vincere la contestazione.
Quelle nulle invece possono essere contestate in qualsiasi momento, anche quindi in sede di opposizione a decreto ingiuntivo se prima non si è impugnata la delibera condominiale. Dunque, in queste ipotesi c’è sempre la possibilità di difendersi contro gli errori dell’assemblea anche oltre i 30 giorni.
Nell’esempio di pocanzi è possibile quindi adottare la strategia difensiva, evitando di impugnare la delibera e attendendo che sia il condominio ad agire per poi difendersi in quella sede.