Delibera condominiale illegittima: il presidente è responsabile?
Irregolare o mancata convocazione di uno dei condòmini da parte dell’amministratore: quali sono le conseguenze e chi risarcisce i danni?
Un’assemblea è validamente costituita solo se tutti i condòmini sono stati regolarmente convocati. Tale adempimento deve essere curato dall’amministratore o, in mancanza, da qualsiasi condomino, nel rispetto delle prescrizioni imposte dalla legge. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: il presidente è responsabile della delibera condominiale illegittima?
La risposta può sembrare scontata; in realtà, la giurisprudenza ha ricordato in più occasioni come la mancata partecipazione all’adunanza non sia sempre attribuibile (esclusivamente) all’amministratore, in quanto ci sono altri soggetti che devono vigilare sulla corretta costituzione dell’assemblea. Approfondiamo l’argomento.
Indice
Convocazione assembleare: come funziona?
La legge [1] pone regole precise per la regolare convocazione dei condòmini all’assemblea.
Per la precisione, l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
L’avviso deve contenere l’ordine del giorno e l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza
Queste regole sono previste a pena di annullabilità della delibera adottata nell’assemblea irregolarmente convocata. L’impugnazione può essere promossa dai dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Chi convoca i condòmini?
Come ricordato in apertura, la convocazione dell’assemblea è curata dall’amministratore o, in sua assenza, da ciascun condomino che abbia interesse a indire l’adunanza.
Anche in presenza dell’amministratore, i condòmini possono autoconvocarsi in casi eccezionali e, in generale, ogni volta che l’amministratore non vi abbia provveduto nonostante la richiesta da parte di almeno due condòmini che rappresentano un sesto del valore totale dell’edificio.
Irregolare convocazione dell’assemblea: chi è responsabile?
È chiaro che l’amministratore risponde dell’irregolare convocazione dell’assemblea, se non ha rispettato le norme previste dalla legge.
È irregolare l’assemblea convocata tramite email ordinaria senza che i condòmini abbiano dato il loro consenso a questa forma di comunicazione.
È annullabile la delibera adottata a seguito di assemblea a cui non ha preso parte uno dei condòmini perché non avvisato.
In ipotesi del genere, il condominio potrebbe perfino fargli causa per ottenere il risarcimento dei danni subito a seguito dell’annullamento della deliberazione illegittima perché adottata in una riunione non regolare.
Un condominio cita in giudizio il proprio amministratore per condannarlo al risarcimento dei danni subiti, individuati nell’ammontare delle spese processuali che la compagine è stata condannata a versare a un condomino che ha vittoriosamente impugnato una deliberazione assembleare per errata convocazione.
Secondo la giurisprudenza, però, l’amministratore non è il solo responsabile nel caso di irregolare convocazione del condomino. Vediamo perché.
Delibera condominiale illegittima: il presidente è responsabile?
Secondo la Corte di Cassazione [2], è compito del presidente d’assemblea verificare che la stessa sia validamente costituita e che, pertanto, tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.
Il soggetto chiamato a presiedere l’assemblea, una volta effettuato l’appello, dovrebbe infatti verificare se gli assenti siano stati correttamente convocati.
Il presidente, tuttavia, per poter svolgere questo compito, deve necessariamente poter contare sulla collaborazione dell’amministratore, il quale dovrà rendere disponibile la documentazione relativa alle convocazioni effettuate.
Ove il presidente riscontrasse che qualcuno degli aventi diritto non sia stato convocato, si dovrebbe aggiornare la riunione ad altra data per dare al medesimo la possibilità di partecipare ed evitare, così, di assumere decisioni che potrebbero essere impugnate.
Quindi, il presidente che avrebbe dovuto accorgersi dell’irregolare convocazione anche di un solo condomino può essere ritenuto
Se la delibera condominiale è illegittima per vizio di convocazione dei condòmini, anche il presidente può essere chiamato a rispondere dei danni per aver svolto negligentemente il proprio compito.
Un’altra sentenza [3] si è spinta oltre, escludendo che l’amministratore possa essere responsabile dell’annullabilità della deliberazione adottata dal condominio per effetto dell’irregolare convocazione del singolo condòmino all’assemblea, spettando a quest’ultima, e per essa, al suo presidente, il controllo riguardante il rispetto dei requisiti formali previsti per la regolarità della convocazione.
Va tuttavia precisato come la responsabilità connessa all’individuazione degli aventi diritto alla partecipazione all’assemblea sia invece esclusiva dell’amministratore, il quale ha l’obbligo della corretta tenuta del registro dell’anagrafe condominiale.
Occorrerà quindi valutare caso per caso l’effettivo comportamento tenuto dall’amministratore e dal presidente dell’assemblea per stabilire se il primo risponda in via esclusiva o concorrente dei danni subiti dal condominio per l’omessa o errata convocazione degli aventi diritto.