I diritti del condomino moroso
Condomini non in regola con i pagamenti: cosa non può fare il condominio nei loro riguardi.
Abbiamo spesso parlato dei doveri dei condomini, in particolare dell’obbligo di pagare le spese condominiali e delle conseguenti responsabilità nel caso di inadempimento. Non ci siamo mai soffermati invece sui diritti del condomino moroso. L’esigenza sorge dall’osservazione di numerose situazioni concrete in cui si è spesso negato, a chi non era in regola con i pagamenti, l’accesso a una serie di servizi e attività – come il voto in assemblea o la visione della documentazione condominiale – che invece vengono concesse a tutti gli altri condomini. Il più delle volte però tali pratiche sono illegittime, come ha rimarcato in diverse occasioni la giurisprudenza.
Vediamo dunque cosa può succedere quando un condomino non paga le spese, quali sono i diritti del condominio ma anche quelli del debitore.
Indice
L’obbligo di pagamento delle spese condominiali
È importante ricordare che il pagamento delle spese condominiali è un obbligo fondamentale per tutti i condomini. Queste spese contribuiscono al mantenimento e alla gestione delle parti comuni dell’edificio, come ad esempio l’ascensore, il cortile e la pulizia delle aree comuni.
Il condomino moroso deve fare tutto il possibile per adempiere a questo obbligo. E ciò indipendentemente dall’eventuale omessa convocazione dell’assemblea, da parte dell’amministratore, per l’approvazione del piano di riparto e del consuntivo. L’obbligo infatti di far fronte alle spese condominiali prescinde dalla delibera assembleare ma è connesso alla semplice proprietà dell’unità immobiliare. Tant’è vero che, anche senza detta delibera, l’amministratore può – anzi, deve – procedere alla riscossione forzata, richiedendo un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo a mezzo dell’avvocato del condominio.
Cosa comporta l’omesso versamento delle spese condominiali?
Le uniche conseguenze per chi non versa le spese condominiali sono di tipo patrimoniale e non sanzionatorio.
In particolare il condominio agirà nei confronti del debitore per il pignoramento dei suoi beni, ivi compresa la stessa casa benché sia “la prima casa” e nonostante l’eventuale inserimento della stessa in un fondo patrimoniale. Il pignoramento è concesso indipendentemente dall’ammontare del debito ed anche se, nell’appartamento, vivono soggetti fragili (anziani, portatori di handicap, minori).
L’amministratore poi è tenuto a fornire ai creditori del condominio i nominativi dei morosi affinché un eventuale pignoramento inizi proprio da questi ultimi e, solo in caso di insuccesso, prosegua poi nei confronti degli altri condomini.
In ultimo, se la morosità persiste da oltre sei mesi, l’amministratore può sospendere nei confronti dei morosi i servizi condominiali, quelli almeno suscettibili di godimento separato come l’acqua o il riscaldamento, l’utilizzo di cortili, campi da tennis, piscine.
I diritti del condomino moroso
Nonostante l’inadempienza nei pagamenti, il moroso ha ancora tutti i diritti di ogni condomino. Vediamo quali sono.
Facoltà e poteri dei condomini morosi
L’amministratore o l’assemblea non possono negare a chi non è in regola con gli oneri l’esercizio delle facoltà e dei poteri connessi alla proprietà dell’unità immobiliare. Tali diritti includono:
- partecipazione alle assemblee condominiali. Un condomino moroso ha il diritto di essere convocato alle assemblee condominiali, anche quelle in cui si discute di lui, e di votare in merito a ogni questione, salvo eventuali conflitti di interesse;
- accesso ai documenti condominiali. Un condomino moroso ha il diritto di chiedere all’amministratore l’esibizione delle “carte” attinenti alla gestione della contabilità, i bilanci, le delibere e i verbali delle assemblee, gli estratti conto. Questo accesso può essere utile per comprendere le spese e le decisioni prese all’interno del condominio;
- diritto di contestazione. Anche il condomino assente all’assemblea condominiale può impugnare la stessa e la ripartizione delle spese entro 30 giorni da quando l’amministratore gli ha inviato copia del verbale;
- diritti di conoscere i nomi degli altri morosi. Chi non paga le spese condominiali può conoscere – così come ogni altro condomino – i nominativi degli altri condomini non in regola con i pagamenti. L’amministratore non può trincerare il proprio silenzio dietro un asserito rispetto dell’altrui privacy;
- utilizzo dei servizi condominiali. Il condomino moroso ha diritto di utilizzare tutte le aree comuni, compreso il parcheggio o la terrazza. Non gli può essere negato l’accesso ai servizi condominiali se non – come visto sopra – quelli “suscettibili di godimento separato” (ossia quelli per i quali un eventuale distacco non abbia implicazioni sugli altri condomini).
Per terminare è bene citare altre situazioni che vengono spesso a crearsi ai danni dei condomini morosi e che tuttavia potrebbero integrare un grave abuso.
Le spese postali
La prima di queste è l’imputazione delle spese per le lettere di diffida. I costi delle raccomandate per i solleciti di pagamento devono essere messi a carico di tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi, e non solo dei debitori.
Le spese legali
Non diverso è il caso delle spese legali per l’avvio del decreto ingiuntivo: anche queste ricadono sul condominio nel suo complesso e quindi anche sui condomini.
Sempre in materia di spese legali, se un condomino moroso dovesse contestare una delibera assembleare, il condominio non può imputare su di lui le spese per la propria difesa. L’avvocato che difende il condominio quindi verrà pagato con i contributi di tutti gli altri condomini, eccezion fatta proprio di quelli che hanno sollevato la contestazione. Di tanto abbiamo già parlato in Condomini in causa contro il condomino: chi paga le spese legali?
Le multe
Il codice civile consente al condominio di inserire, nel proprio regolamento, la previsione di multe nei confronti dei condomini
Secondo però la giurisprudenza, le multe possono essere addossate solo a chi non rispetta i comportamenti indicati nel regolamento ma non anche a chi non è in regola con i pagamenti. È quindi da escludere l’applicazione di sanzioni per chi è moroso. Non resta quindi che calcolare i soli interessi per la mora.