Acquisto di immobile e legittima tra figli
Cosa occorre fare se si acquista un immobile per un figlio nei confronti dell’altro? Come si evita la lesione di legittima?
Immaginiamo il caso di un padre, vedevo, che abbia 2 figli e che, volendo averne uno vicino per il tempo della propria vecchiaia, acquisti un appartamento e costituisca in favore di costui un usufrutto e non disponga viceversa nulla in favore dell’altro.
Per evitare possibili contestazioni o lesioni di legittima da parte dell’altro figlio pretermesso, per il tempo della propria morte, opportuna soluzione per il padre è quella di fare testamento, assegnando la casa al figlio, già detentore di usufrutto e convivente, disponendo nel contempo il lascito di una somma di denaro, equivalente al valore commerciale di detto immobile, all’altro figlio, proprio al fine di non ledere la sua quota di legittima
Ma basterà il lascito di tale somma, equivalente al valore commerciale dell’immobile, al fine di evitare contestazioni da parte dell’altro figlio?
L’utilità, derivata al figlio per l’uso dell’appartamento durante la convivenza col padre, è qualcosa di cui ha beneficiato quest’ultimo e l’altro, viceversa, ne è stato privato?
Nell’ipotesi esaminata, difatti, l’intero asse ereditario cioè l’intero patrimonio del de cuius [2], comprensivo di beni immobili, ma anche mobili, denaro e tutto ciò che abbia una consistenza economica (titoli di stato, azioni, obbligazioni, auto e veicoli in genere, etc.) dovrà essere diviso e/o pervenire agli eredi legittimari in parti uguali, per metà a ciascuno dei due.
Il che equivale a dire che, sempre in detta ipotesi, il testatore potrà disporre per metà di tutti i suoi averi, senza ledere la quota di legittima riservata all’altro figlio.
A ben vedere, la costituzione dell’usufrutto sull’immobile, acquistato per sé nel quale vive anche uno dei figli, costituisce senza dubbio una rendita “figurativa”, pari al risparmio che il figlio convivente otterrà dall’usufrutto di detto immobile (senza invece condurne in locazione un altro a proprie spese).
Tale rendita si sommerà – in ragione degli anni che intercorrono tra la costituzione dell’usufrutto e la morte del nudo proprietario – alla nuda proprietà dello stesso immobile, che si consoliderà in lui al momento dell’apertura della successione. E potrebbe creare lesione di legittima nell’altro, perché potrebbe eccedere la metà del patrimonio del testatore, che deve necessariamente andare all’altro figlio per non ledere la sua quota di legittima.
Certamente, operazione usuale e cautelativa al fine di evitare lesioni di legittima, è cedere la nuda proprietà al figlio convivente, contestualmente lasciando per testamento una somma di denaro pari al valore della metà dell’immobile, riservandosi l’usufrutto dell’immobile fino al tempo della propria morte.
La nuda proprietà, così facendo, sarebbe una specie di contenitore vuoto, visto che ci sarebbe un soggetto (l’usufruttuario, che è il testatore), che svuoterebbe di ogni utilità il bene.
Tale soluzione, peraltro, eviterebbe sin da subito la futura successione sul bene, con l’acquisto immediato della proprietà da parte del figlio convivente.
Quindi soluzione decisamente più sicura, per scongiurare lesioni di legittima, è quella di costituire sull’immobile un usufrutto in proprio favore e non nei confronti del figlio convivente.
Nel caso che ciò sia stato fatto, estinguere immediatamente l’usufrutto in capo al figlio convivente e lasciare la situazione nello stato di fatto attuale è sempre possibile.
Accadrebbe poi al tempo della morte del de cuius (come spesso è d’uso fare), che il figlio convivente trattenga l’intera proprietà dell’immobile in cui vive, versando il valore corrispondente alla metà all’altro fratello. Di solito non ci sono contestazioni, perché la rendita di cui parlavamo sopra viene in un certo senso “compensata” dalla cura che il figlio convivente ha riservato al padre.
È però sempre necessario valutare l’intero asse ereditario, perché altri beni potrebbero compensare il valore della casa lasciata ad uno dei figli, tale da non rendere necessaria alcuna compensazione o preventiva (del padre nel testamento) o successiva del figlio nei confronti dell’altro fratello.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Antonio Pagano