Quando si vende una casa con il mutuo cosa succede?
Vendita con accollo del mutuo: la responsabilità del notaio che non avverte il venditore del permanere del debito.
La recente sentenza della Cassazione n. 23600/2023, nel giudicare la responsabilità di un notaio che non aveva correttamente informato il proprio cliente circa i rischi connessi alla vendita della casa con il mutuo in corso, offre un interessante spunto di riflessione in materia di accollo del finanziamento.
Per comprendere meglio la questione partiamo da un esempio pratico. Immaginiamo una persona che voglia vendere un appartamento quando ancora sta pagando alla banca le rate del mutuo. L’acquirente assume su di sé il debito residuo e versa al venditore un importo pari al residuo valore del bene.
A questo punto, può dirsi il venditore libero da qualsiasi impegno con la banca? Cosa potrebbe succedere se il nuovo proprietario non dovesse onorare il debito con l’istituto di credito? Cosa succede quando si vende una casa con il mutuo in corso? Vediamo cosa dice la legge in proposito.
Indice
La responsabilità del venditore in caso di cessione del mutuo
Innanzitutto è bene ricordare che l’atto di compravendita con cessione del residuo debito con la banca deve essere necessariamente redatto da un notaio alla presenza del venditore e dell’acquirente.
Ai sensi dell’articolo 1408 del codice civile, il venditore resta corresponsabile, insieme all’acquirente, per il debito da quest’ultimo assunto nei confronti della banca.
In altri termini, se il nuovo proprietario non dovesse pagare le rate, la banca ben potrebbe rivalersi contro il venditore, nonostante l’accordo contrattuale tra i due preveda l’accollo del residuo debito.
Ipotizzando il caso di Tizio che venda la propria casa a Caio, con l’impegno da parte di quest’ultimo di onorare le rate del mutuo, l’istituto di credito mutuante potrebbe agire anche contro Tizio qualora Caio non paghi il debito. È il cosiddetto accollo interno.
Il venditore si può tutelare chiedendo alla banca di partecipare all’atto di compravendita e chiedendo a quest’ultima di
Solo in presenza di una rinuncia da parte del creditore-ceduto all’azione di regresso nei confronti del venditore-cedente, quest’ultimo non avrà di che temere qualora l’acquirente-cessionario non rispetti il debito.
La responsabilità del notaio in caso di cessione del mutuo
Secondo la pronuncia della Cassazione menzionata in apertura, il notaio deve avvisare il cliente venditore del fatto che, nonostante la cessione dell’immobile e l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente, la banca mantiene comunque il diritto a rivalersi contro il primo se il secondo non versa regolarmente le rate.
Il notaio deve quindi risarcire il venditore per violazione del dovere di consiglio se non lo informa sui rischi connessi all’accollo del mutuo. Non basta consegnare il capitolato del mutuo perché il professionista deve anche spiegare questioni tecniche che una persona senza competenza specifica non può percepire.
La Suprema Corte ha stabilito che il notaio incaricato della redazione di un atto di vendita di un immobile non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell’atto; occorre che egli si interessi dell’attività preparatoria e successiva necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto medesimo e del risultato pratico perseguito, rientrando tra i suoi doveri anche il dovere di consiglio. Quest’ultimo deriva dall’obbligo di buona fede oggettiva che impone al notaio, sulla base del contenuto dell’atto rogato, di dare in ogni caso informazioni ai clienti che l’hanno incaricato sugli effetti dello stesso, e sulla corrispondenza di essi alla volontà manifestata dalle parti. Ne consegue che il professionista non può omettere di informare le parti sulla distinzione tra gli effetti dell’accollo interno e dell’accollo liberatorio.