Come annullare il regolamento condominiale?
Cosa bisogna fare se il regolamento è stato approvato senza la maggioranza prevista dalla legge oppure se contiene norme illegali?
Il regolamento condominiale contiene le norme principali per la gestione dell’edificio e l’utilizzo delle cose comuni. Si tratta di un documento importante ma non indispensabile: la legge ne stabilisce l’obbligo solamente nei fabbricati con più di dieci proprietari. Con il presente articolo ci occuperemo di un particolare aspetto della questione: vedremo cioè come annullare il regolamento condominiale.
In altre parole, vedremo cosa deve fare il condomino che, ritenendo illegittimo il regolamento oppure solo una parte di esso, intende farlo annullare dal giudice. Procediamo con ordine.
Indice
Come si approva il regolamento di condominio?
Secondo l’art. 1138 del codice civile, il regolamento di condominio è approvato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Con la stessa maggioranza si determinano anche le eventuali modifiche al regolamento già esistente.
È invece necessaria l’unanimità, cioè il consenso di tutti i proprietari, se il regolamento deve stabilire norme che incidono sulla
Quando il regolamento è obbligatorio?
Il regolamento condominiale è obbligatorio soltanto negli edifici con almeno undici proprietari diversi.
In queste ipotesi, se l’assemblea non ha provveduto, ciascun condomino può fare ricorso all’autorità giudiziaria affinché adotti il regolamento proposto.
Secondo la legge, infatti, ciascun condominio può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Come si annulla un regolamento condominiale?
Il regolamento condominiale
L’azione va proposta entro trenta giorni, che decorrono:
- per gli astenuti e i dissenzienti, dal giorno dell’adozione della delibera;
- per gli assenti, dal giorno in cui il verbale è stato loro trasmesso.
Quanto appena detto vale anche nell’ipotesi di modifica del regolamento già esistente: anche in questo caso, infatti, occorre rispettare le stesse maggioranza a pena di annullabilità della deliberazione.
Il soggetto che va citato in giudizio è l’intero condominio, in persona dell’
Decorsi inutilmente i trenta giorni di cui sopra, il regolamento è “sanato”, nel senso che non è più possibile chiederne l’annullamento.
Come funziona l’istanza di mediazione?
In realtà, entro trenta giorni occorre proporre istanza di mediazione per cercare di risolvere bonariamente la controversia; solo nel caso di fallimento della conciliazione bisognerà procedere con il ricorso giudiziario, da proporsi entro trenta giorni dal verbale negativo della mediazione.
In altre parole, chi vuole annullare il regolamento deve:
- fare istanza di mediazione entro trenta giorni dalla deliberazione (o dalla sua comunicazione, per gli assenti);
- nel caso di esito negativo, nei successivi trenta giorni fare ricorso al giudice.
Come far dichiarare la nullità del regolamento?
Se il regolamento presenta clausole che avrebbero dovuto essere
È il caso della norma che impone di ripartire tutte le spese condominiali in modo equo, senza tener conto dei millesimi, oppure della clausola che attribuisce in maniera esclusiva il lastrico solare al proprietario dell’ultimo piano.
Sono inoltre sempre nulle le norme del regolamento che autorizzano condotte illecite.
Si pensi alla clausola che autorizza i proprietari di realizzare ogni intervento edilizio senza dover chiedere il permesso al Comune.