Il proprietario di casa può rescindere il contratto di affitto?
Cos’è la rescissione del contratto? Qual è la differenza tra recesso e disdetta? Come impedire il rinnovo automatico della locazione?
Il contratto di locazione, quando ha ad oggetto immobili, ha una durata solitamente lunga, tale da consentire all’inquilino di godere in modo stabile del bene. Soprattutto quando si tratta di esigenze abitative o commerciali, i contratti di locazione devono per legge durare un certo numero di anni. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: il proprietario di casa può rescindere il contratto di affitto?
Per rispondere a questa domanda dobbiamo innanzitutto fare un po’ di chiarezza terminologica. Nel mondo del diritto, infatti, ogni parola ha un significato preciso che non può essere confuso con un altro. Possiamo quindi sin da subito dire che
Indice
Cos’è la rescissione del contratto?
La rescissione è una forma di invalidità contrattuale derivante dallo squilibrio delle prestazioni.
In altre parole, una persona può rescindere un contratto se ritiene di aver assunto un’obbligazione sproporzionata rispetto a quella della controparte.
Perché si possa rescindere un accordo, però, non è sufficiente il solo squilibrio contrattuale: occorre anche che tale situazione si sia verificata per via del consapevole approfittamento dello stato di pericolo o di bisogno in cui il “contraente debole” si trovava al momento della conclusione dell’accordo.
Carlo compra da Matteo un dipinto di grande valore a prezzo stracciato, approfittando del fatto che il venditore si trova in uno stato di grave indigenza.
Cos’è il recesso contrattuale?
Il recesso è il diritto di venir meno a un accordo vincolante.
In pratica, il recesso scioglie il contratto mediante la semplice manifestazione di volontà unilaterale di una delle parti.
Il recesso può essere di due tipi:
- legale, quando è riconosciuto direttamente dalla legge, senza che ci sia possibilità per le parti di modificarne le condizioni. È il caso, ad esempio, del diritto di recesso riconosciuto al consumatore nel caso di acquisti compiuti a distanza;
- convenzionale, quando è previsto dalle parti, le quali sono libere di stabilirne le modalità.
Cos’è la disdetta?
A differenza del recesso, la disdetta non interrompe bruscamente il vincolo contrattuale ma, più semplicemente, ne ostacola il rinnovo.
In poche parole, la disdetta è quella dichiarazione di volontà con la quale una parte impedisce il rinnovarsi del contratto in scadenza.
Il locatore può rescindere il contratto d’affitto?
In teoria, il locatore potrebbe rescindere il contratto di affitto qualora dimostri che il canone mensile pattuito sia irrisorio, di gran lunga inferiore ai valori medi, e che tale circostanza sia dovuta alla condizione di pericolo o di bisogno in cui versava al momento della conclusione del contratto, condizioni di cui il conduttore era a conoscenza e dalla quale ha tratto vantaggio.
Com’è evidente, si tratta di un’ipotesi più unica che rara, per diversi motivi: innanzitutto, è praticamente sempre il proprietario a dettare le condizioni della locazione; in secondo luogo, la rescissione sembra applicabile soltanto ai contratti istantanei e non a quelli di durata.
Può chiedere la rescissione chi, pur di ottenere del denaro che gli serve immediatamente, vende a un prezzo ridicolo un bene di valore; al contrario, non può rescindere il contratto il locatore che decide di affittare il proprio immobile a un prezzo particolarmente basso pur di trovare un inquilino disposto a viverci.
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Il proprietario può recedere dal contratto d’affitto?
A differenza del conduttore, il locatore non può recedere dal contratto, nel senso che non può interrompere l’affitto prima della sua naturale scadenza.
Se l’inquilino non paga il canone oppure non è in regola con gli altri obblighi, il proprietario può invece ricorrere al giudice per ottenere lo sfratto e, quindi, la risoluzione del contratto per inadempimento.
Il proprietario può disdire dal contratto d’affitto?
Il proprietario può disdire il contratto di locazione, impedendone il rinnovo alla scadenza. Per fare ciò, però, deve rispettare alcune regole.
Innanzitutto, il locatore è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di disdire il contratto con un preavviso di sei mesi, mediante lettera raccomandata o pec.
La disdetta è valida solo al ricorrere di giustificati motivi previsti dalla legge; ad esempio:
- il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
- l’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento nello stesso Comune;
- l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’immobile;
- l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato;
- il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione [1].
Insomma: alla prima scadenza (in genere, dopo quattro anni dalla stipula), il proprietario può disdire il contratto impedendone il rinnovo automatico soltanto se tale intenzione è giustificata ed è comunicata tempestivamente all’inquilino.
Alla seconda scadenza contrattuale (dopo il secondo quadriennio, in pratica), invece, la disdetta non deve essere motivata: è sufficiente il rispetto del periodo di preavviso e della forma scritta.