Quando il confinante ha il diritto di prelazione?
Una guida per comprendere il diritto di prelazione in ambito agricolo dei terreni confinanti e le condizioni per il suo esercizio.
Nel caso in cui il tuo vicino dovesse vendere un terreno ti spetterebbe la prelazione? Avresti il diritto di essere preferito ad eventuali terzi acquirenti?
In linea generale, la legge riconosce al proprietario di un immobile il diritto di disporne per come crede, ivi compresa la fase di vendita. Tuttavia, per alcuni terreni – in particolare per quelli agricoli – la legge prevede il diritto di prelazione del confinante, al fine di favorire la formazione di aziende di dimensioni maggiori, consentendo agli imprenditori agricoli di espandere la propria attività acquistando terreni limitrofi. Qui di seguito vedremo dunque
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Chi ha diritto di prelazione sui terreni agricoli?
Il diritto di prelazione spetta solo sui terreni agricoli e non su altri tipi di terreni, come quelli edificabili o industriali.
Questo significa che se una persona decide di vendere una villetta con annesso un giardino, il vicino confinante non deve essere preferito rispetto a eventuali terzi acquirenti.
Hanno diritto di prelazione solo tre categorie di soggetti:
- il coltivatore diretto che conduce in affitto il terreno in vendita da almeno 2 anni;
- il coltivatore diretto proprietario o affittuario del terreno confinante a quello in vendita;
- l’imprenditore agricolo professionale proprietario del terreno confinante a quello in vendita.
Chi non possiede tali requisiti non ha il diritto di prelazione in caso di vendita del terreno confinante.
Tra le tre categorie di soggetti prevale innanzitutto il coltivatore diretto che ha in affitto, da almeno un biennio, il terreno in vendita. A questi è equiparata la società agricola in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto.
Il coltivatore diretto confinante quindi non può esercitare la prelazione se il coltivatore diretto in affitto sul terreno in questione intende acquistarlo.
Come anticipato il coltivatore diretto del fondo confinante non deve necessariamente essere proprietario del fondo stesso per vantare il diritto di prelazione; egli può essere anche un semplice affittuario del fondo. Inoltre non deve necessariamente essere iscritto alla previdenza agricola.
Viceversa, l’imprenditore agricolo deve essere titolare del terreno confinante per poter rivendicare la prelazione sulla vendita di quello del vicino. Inoltre deve essere iscritto alla previdenza agricola.
Quali sono i requisiti per il riconoscimento del diritto di prelazione?
Per esercitare il diritto di prelazione è necessario che sussistano alcune condizioni:
- il proprietario del fondo confinante deve coltivarlo direttamente da almeno 2 anni;
- il proprietario del fondo confinante non deve aver venduto, nei 2 anni prima, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a 0,52 euro (salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria);
- la superficie del terreno per il quale si intende esercitare la prelazione, sommata a quella già posseduta, non deve superare il triplo della capacità lavorativa della famiglia del prelatario;
- il fondo in vendita non deve essere dato in affitto a un coltivatore diretto, colono o mezzadro.
Come deve procedere il venditore di un terreno agricolo?
Vediamo come si esercita il diritto di prelazione del confinante. Chi intende vendere un terreno agricolo deve prima offrire la possibilità di acquisto a:
- eventuali affittuari del fondo stesso;
- ai vicini confinanti purché siano: a) coltivatori diretti; b) imprenditori agricoli professionali.
Il venditore è tenuto a inviare una proposta di vendita tramite raccomandata o ufficiale giudiziario, indicando prezzo, condizioni e termine per la sottoscrizione del contratto.
Il prelatario, se intenzionato all’acquisto, deve inviare una risposta entro 30 giorni, accettando tutte le condizioni proposte. Non può modificarle: se così fosse, infatti, il diritto di prelazione verrebbe meno.
Il pagamento deve avvenire entro 3 mesi dalla scadenza del termine per l’accettazione, salvo proroghe nel caso di richiesta di mutuo.
Il proprietario è obbligato a vendere il terreno?
Sebbene il proprietario debba rispettare il diritto di prelazione, non è obbligato a vendere il terreno. Analogamente, il prelatario non è obbligato all’acquisto, ma ha solo la priorità nella compravendita.
Che succede se il diritto di prelazione non viene rispettato?
Se il proprietario vende il terreno senza notificare il prelazionario, o se il terreno viene venduto a un prezzo inferiore rispetto a quello indicato nella notifica, il coltivatore diretto confinante può riscattare il terreno attraverso un’azione giudiziaria, versando al terzo compratore la cifra pagata per l’acquisto.